一、单项选择题
1.下列项目中，属于投资性房地产的是【C】。
A.自用的房地产
B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地
C.已出租的建筑物
D.出租给本企业职工居住的宿舍
【答案解析】:投资性房地产的范围：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。选项B,作为房地产开发企业的存货;选项A和选项D，作为自用房产，应作为固定资产核算。
2.下列项目中，不属于投资性房地产的是【B】。
A.已出租的建筑物
B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地
C.持有并准备增值后转让的土地使用权
D.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租
【答案解析】:投资性房地产的范围：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。选项B，作为房地产开发企业的存货。
3.在对企业外购或自行建造的投资性房地产进行初始计量时，其正确的处理方法是【A】。
A.无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照成本进行初始计量
B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量
C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产的必要支出构成
D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费、谈判费、差旅费和可直接归属于该资产的其他支出
【答案解析】:选项A, 外购的投资性房地产无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均按照取得的实际成本进行初始计量，自行建造的投资性房产无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，初始计量时按照确定的成本计量;选项C，自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成;选项D，外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用。
4.2010年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。 购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元，发生相关税费10万元。该投资性房地产的入账价值为【B】万元。
A.100 B.110 C.100.5 D.110.5
【答案解析】:选项A，外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，因此，投资性房地产的入账价值为100+10=110(万元)。
5.甲企业2009年1月1日外购一建筑物，取得发票上注明的价款为300万元，该建筑用于出租，年租金20万元，每年年初收取。该企业采用公允价值模式对其进行后续计量。2009年12月31日该建筑物的公允价值为420万元。2010年1月1日，甲企业因变更经营方式出售该建筑物，售价510万，不考虑相关税费的影响，2010年影响损益的金额是【D】万元。
A.210 B.-90 C.100 D.90
【答案解析】:
在2009年取得该项投资性房地产时：
借：投资性房地产——成本 300
贷：银行存款 300
收到租金时：
借：银行存款 20
贷：其他业务收入 20
2009年12月31日确认公允价值变动损益：
借：投资性房地产——公允价值变动 120
贷：公允价值变动损益 120
2010年1月1日出售时：
借：银行存款 510
贷：其他业务收入 510
借：其他业务成本 420
贷：投资性房地产——成本 300
——公允价值变动 120
借：公允价值变动损益 120
贷：其他业务成本 120
2010年影响损益的金额=其他业务收入510-其他业务成本420=90(万元)。
6.甲企业2008年1月1日外购一建筑物，取得发票上注明的价款为300万元，该建筑用于出租，年租金12万元。该企业采用公允价值模式对其进行后续计量。2008年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值为500万元，2010年11月1日甲企业出售该建筑物，售价510万，不考虑相关税费，2010年影响损益的金额合计是【C】万元。
A. 0 B.10 C.20 D.30
【答案解析】:
2008年取得投资性房地产时：
借：投资性房地产——成本 300
贷：银行存款 300
收到租金时：
借：银行存款 12
贷：其他业务收入 12
2008年年末确认公允价值变动损益：
借：投资性房地产——公允价值变动 120
贷：公允价值变动损益 120
2009年年末确认公允价值变动损益：
借：投资性房地产——公允价值变动 80
贷：公允价值变动损益 80
收到租金时：
借：银行存款 12
贷：其他业务收入 12
2010年11月1日出售时：
借：银行存款 510
贷：其他业务收入 510
借：其他业务成本 500
贷：投资性房地产——成本 300
——公允价值变动 200
借：公允价值变动损益 200
贷：其他业务成本 200
收到租金：
借：银行存款 10
贷：其他业务收入 10
影响2010年损益金额=其他业务收入(510+10)-其他业务成本500=20(万元)。
7.长江公司2008年1月1日将一幢厂房和一项土地使用权对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期均为3年，该厂房2006年1月1日取得时的价值为1 500万元，预计使用年限10年，净残值为0，采用双倍余额递减法计提折旧;该项土地使用权2007年1月1日取得时的价值为1 200万元，采用直线法进行摊销，预计使用年限为5年，无残值;则2010年记入“其他业务成本”的金额是【A】万元。
A.365.44 B.366.45 C.364.55 D.367.44
【答案解析】:厂房计提折旧：第一个折旧年度计提折旧：1 500×2/10=300(万元)，第二个折旧年度计提折旧：(1 500-300)×2/10=240(万元)，第三个折旧年度计提折旧：(1 500-300-240)×2/10=192(万元)，第四个折旧年度计提折旧：(1 500-300-240-192)×2/10=153.6(万元)，第五个折旧年度计提折旧：(1 500-300-240-192-153.6)×2/10=122.88(万元)，因此，2010年计提折旧：153.6×1/12+122.88×11/12=125.44(万元);2010年土地使用权摊销：1 200/5=240(万元);则2010年记入“其他业务成本”的金额=125.44+240=365.44(万元)。
注：本题中厂房的折旧年度与会计年度不一样。
8.北方公司于2008年1月1日将一项土地使用权对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，租期为2年，每年12月31日收到租金200万元，出租时，该项土地使用权的成本为5000万元，公允价值为4 800万元，2008年年末该土地使用权的公允价值为5 000万元，2009年年末该项土地使用权的公允价值为3 800万元，2010年年末该项土地使用权的公允价值为4 000万元，2010年年末因该项土地使用权确认的公允价值变动损益为【A】万元。
A.200 B.-200 C.-800 D.800
【答案解析】:2010年因该项土地使用权公允价值变动确认损益为4 000-3 800=200(万元)。
9.自用厂房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产在转换日应当采用【】计量，转换日公允价值大于原账面价值的差额记入【C】科目进行核算。
A.成本模式、公允价值变动损益
B.账面价值、营业外收入
C.公允价值、资本公积
D.公允价值、公允价值变动损益
【答案解析】:选项C，自用厂房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产在转换日应当采用公允价值计量，转换日公允价值大于原账面价值的差额记入资本公积科目进行核算。
10.关于投资性房地产后续计量模式，下列说法中错误的是【C】。
A.成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更
B.企业对投资性房地产只能采用一种模式进行计量
C.企业对投资性房地产同时可以采用公允价值计量也可以采用成本模式计量
D.成本模式转换为公允价值模式后，不得从公允价值转换为成本模式
【答案解析】:企业对投资性房地产只能采用一种模式进行计量;投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更;已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。
11.恒通企业将一项土地使用权出租给乙公司使用，并采用成本模式计量。2010年1月1日，由于土地使用权的市场条件比较成熟，恒通公司决定对该项土地使用权采用公允价值模式计量，2010年1月1日该项土地使用权的账面价值为5 000万元，公允价值为5 200万元，假定恒通公司按照净利润的15%计提盈余公积，假定不考虑相关税费。则转换日影响资产负债表“盈余公积”项目的金额是【】万元，“未分配利润”项目的金额是【A】万元。
A.30、170 B.20、180
C.20、170 D.30、180
【答案解析】:转换日影响资产负债表的“未分配利润”项目的金额=(5 200-5 000)×85%=170(万元)，“盈余公积”项目的金额=(5 200-5 000)×15%=30(万元)。
12.恒通公司将自用的厂房出租给甲公司使用，并采用成本模式计量。2010年1月1日，由于该厂房所在的市场条件比较成熟，恒通公司决定采用公允价值模式计量。2010年1月1日该项土地使用权的账面价值为2 000万元，公允价值为2 200万元，假定恒通公司按照净利润的10%提取盈余公积，所得税税率为25%。则转换日影响资产负债表“未分配利润”项目的金额是【C】万元。
A.150 B.200 C.135 D.145
【答案解析】:转换日影响资产负债表“未分配利润”项目的金额：(2 200-2 000)×75%×90%=135(万元)。
13.投资性房地产的租金收入记入的会计科目为【C】，计提的折旧记入的会计科目为【】。
A.营业外收入、管理费用
B.营业外收入、其他业务成本
C.其他业务收入、其他业务成本
D.其他业务收入、管理费用
【答案解析】:选项C，投资性房地产的租金收入计入其他业务收入，计提的折旧计入其他业务成本。
14.恒通公司2010年2月1日决定将采用成本计量的一项土地使用权改为采用公允价值计量，该项土地使用权是在2006年1月1日取得的，取得时成本为1 200万元，采用直线法进行摊销，预计使用年限为10年，净残值为0。转换日该项土地使用权的公允价值为3 000万元，则转换日影响所有者权益的金额为【A】万元。
A.2 290 B.2 280 C.2 300 D.2 270
【答案解析】:转换日影响所有者权益的金额：3 000-[1 200-1 200/(10×12)×49]=2 290(万元)。
15.关于投资性房地产计量模式的改变，下列说法中正确的是【C】
A.投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计估计变更
B.投资性房地产可以同时采用两种模式进行计量
C.投资性房地产只能采用一种模式进行计量
D.投资性房地产可以从公允价值模式转换为成本模式
【答案解析】:投资性房地产只能采用一种模式进行计量，要么采用成本模式计量，要么采用公允价值模式计量;投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更;投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式后不得从公允价值模式转换为成本模式。
二、多项选择题
1.根据《企业会计准则——投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的有【AC】。
A.已出租的建筑物
B.持有并准备增值后转让的空置建筑物
C.已出租的土地使用权
D.持有并准备增值后转让的闲置土地使用权
【答案解析】:投资性房地产核算的范围：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。
2.下列各项中关于投资性房地产的转换日的说法正确的有【ACD】。
A.土地使用权停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日
B.作为存货的房地产改为出租，其转换日为收到第一笔租金时为开始日
C.作为自用的建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
D.闲置的建筑物用于出租，其转换日为董事会明确作出书面决议用于出租的当天
【答案解析】:将存货的房地产转换为投资性房地产，转换日为租赁期开始日，即用于对外出租的当天。
3.下列情况下，企业不能将其作为投资性房地产的有【ABCD】。
A.房地产开发企业正在开发的商品房
B.房地产开发企业作为存货的房地产
C.房地产开发企业将其建筑物用于出租，并为承租人提供相关辅助服务是重大的
D.企业将租来的厂房转租给另一个企业
【答案解析】:企业将开发的商品房即存货转为对外出租，作为投资性房地产核算;将自用的土地使用权停止自用改为出租时，作为投资性房地产核算。房地产开发企业将其建筑物用于出租，并为承租人提供相关辅助服务是不重大的，作为投资性房地产核算;用于出租的房地产必须是企业拥有所有权的资房产，不能为租来的房产。
4.下列各项中，影响企业当期损益的有【ABCD】。
A.企业每年的租金收入
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值高于或低于账面价值
C.交易性金融资产期末公允价值低于账面价值
D.将自用的土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值低于账面价值
【答案解析】:每年的租金收入计入其他业务收入，影响当期损益。
5.下列各项中，影响资本公积的有【ABC】。
A.企业将自用的土地使用权停止自用转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值
B.直接计入所有者权益的利得和损失
C.可供出售金融资产期末公允价值高于账面价值
D.存在减值迹象的持有至到期投资，减值迹象消失，转回计提的减值损失
【答案解析】:存在减值迹象的持有至到期投资，减值迹象消失，转回计提的减值损失时，通过“资产减值损失”。
6.下列各项中，不属于投资性房地产的有【ABC】。
A.房地产企业拥有的闲置土地使用权
B.房地产开发企业拥有的存货
C.持有并准备增值后转让的空置建筑物
D.持有并准备增值后转让的土地使用权
【答案解析】:投资性房地产核算的范围：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。
7.下列关于投资性房地产的入账价值的说法中，正确的有【BC】。
A.外购的投资性房地产，其入账价值仅为购买价款
B.外购的投资性房地产的入账价值为其成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该项资产的其他费用
C.外购的投资性房地产，其入账价值要包括直接相关税费
D.自行建造的投资性房地产，其入账价值包括达到使用状态后的`支出
【答案解析】:外购的投资性房地产的入账价值为其成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该项资产的其他费用;自行建造的投资性房地产的入账价值为其成本，由建造该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
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