划拨土地转让合同纠纷

审判长、审判员：

受被告荆门广电网络传媒有限公司委托，湖北京中金律师事务所指派本律师作为代理人出席庭审。审判长将本案的争议焦点归纳为如下三点：（一）房屋转让合同的效力；（二）房屋转让合同是否解除；（三）损失的计算依据及数额如何确定。围绕争议焦点，本律师发表如下代理意见：

一、房屋转让合同的效力

（一）原告认为合同无效的理由不成立。

原告代理人主张本合同无效的基本理由如下：一、被告签订合同时，采取欺诈手段，故意隐瞒房屋已被抵押的真实情况；二、担保法、物权法规定，转让抵押物的行为无效。本律师认为，原告的理由不成立。

首先，原告对担保法、物权法的相关规定理解错误。原告以房屋转让合同违反担保法第四十九条和物权法第一百九十一条规定而无效。担保法第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”对该规定如何理解呢？最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。”物权法一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”就是说，担保法解释对担保法第四十九条规定的适用作了解释，物权法对担保法第四十九条规定的作了改变，转让抵押物的行为并非无效，只是在过户登记时需要取得抵押权人同意，或者由受让人代为清偿债务消灭抵押权。

最高人民法院的司法文件对物权法第一百九十一条第二款规定的性质已有明确意见。最高人民法院办公厅印发的《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）在“二、关于房地产纠纷案件”的“（一）关于合同效力问题”的第二段明确指出：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。”

《房屋登记办法》第三十四条对此也有体现：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”这就是说，抵押期间的房屋所有权是可以转让的。实践中，还可以由抵押人提前解除抵押负担，以实现房屋的过户登记。

因此，抵押行为对房屋转让合同的效力不存在影响。

其次，本案原告和被告订立合同时，对房屋存在抵押情形是否影响合同的效力有明确的认识。房屋转让合同7.3、7.4、7.5关于违约责任的约定，充分说明，如果存在合同第四条的先决条件（其中包括物业存在“抵押”等法律障碍）不具备的情形，只是属于违约行为，应承担违约责任，并非关于合同效力的约定。

事实上，涉诉房屋2002年抵押给工商银行，但房屋转让合同是2003年11月订立的，因而，不存在故意设置法律障碍的情形。2017年10月之前，被告即解除了诉争房屋的抵押负担。只要原告满足了合同约定的60%的付款额度，被告为原告办理房屋过户手续是不存在任何法律障碍的。所以，合同的履行中，违约的是原告，而不是被告。

最后，最高人民法院有判例在先。最高人民法院“（2017）民一终字第122号”民事判决书中的案件事实与本案事实基本类似。按照该判决书的判决理由，本案所涉房屋转让合同是一份有效的合同。

（二）被告认为合同有效的理由

首先，物权法对不动产物权转让合同的效力有明确规定。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区别的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。就本案而言，即使房屋存在抵押，可能在办理房屋过户登记时需要取得抵押权人同意或者解除负担，但并不意味着房屋转让合同无效。何况在本案中，被告直到2017年10月，长达六年的时间，一直怠于付款，约定的房屋过户登记的条件未成就，一直未到过户登记的履约阶段，还谈不上是否需要解除房屋转让的负担。因此，房屋转让合同自成立之时生效。

《划拨土地转让合同纠纷》全文内容当前网页未完全显示，剩余内容请访问下一页查看。