房地产市场调控建议

多年来，中国房地产市场跌宕起伏，期间，经历过多次低迷和火爆的轮回。刚刚过去的2008~2009年的这一轮，更是令人印象深刻。每经过一个轮次，尤其是在市场火爆和价格高涨时，就伴随着一轮铺天盖地的质疑之声，令管理者难以招架，也令社会极度困惑。这些种种，促使人们进一步思考整个房地产市场的调控问题。

回顾进入21世纪的中国房地产市场调控，大体上是合理的、不断完善的。但是，有一个问题考虑较少，就是在调控中中央政府与地方政府关系的处理，如何考虑让地方政府有更多的调控主动权。

一、房地产市场的区域性特点，要求给予地方政府调控的主动权

多年来，一些从事宏观管理的人有一个普遍看法，认为房地产业仅仅是国民经济的一个产业而已，它的运行是受宏观经济制约的。所以，观察和处理房地产问题，不能从产业角度，而是要从宏观的需要出发。

这种看法过分强化，引发管理实践的一些片面性：对房地产市场的调控，主动权似乎只能掌握在中央即国务院及其机构手中，地方没有主动的调控权，只有事先的建议权和事后的执行权，在执行中可针对地方特点进行适当调整或细化。

多年来，全国的房地产市场调控，就是这样进行的。在每轮房地产市场的运行中，某些地方政府知道自己的市场已经出现了问题，比如2007、2009年沿海大城市房地产价格飞速上涨等，但是地方政府无权采取主动调控行动，也没有调控的具体手段，要等待中央政府的决策。而中央政府需要观察全局的需要，这样就贻误了调控的时机，使某些地方的房地产市场问题更加严重，社会的意见更大。

房地产市场具有鲜明的区域性特点，即必须在当地开发建设、交易和使用消费。这是由房地产需要依附土地而存在所决定的。房地产市场的区域性特点，也意味着在全国范围内，各地区市场有很大的'不同。此处过热，彼处正好，他处还冷，全国的房地产市场就是这样的千变万化，调控就不能一声令下起步走，是一个并不深的道理。根据这样的特点，必须要给予地方政府调控房地产市场的主动权。

二、给予地方政府调控权的要点

第一，中央政府要允许并鼓励地方政府，根据市场实际情况自行调控。但是，必须有一个前提，就是地方政府要对地方房地产市场的平稳发展负责，并以量化指标公示，其核心的指标应该是价格指数。主动权应该和责任相对应，否则，将形成地方政府不调或乱调，甚至出现只往上调、不往下调的单边调控，把事情搞得比目前还要糟。

第二，中央政府允许地方政府自行调控，是限于省级(含直辖市、自治区)政府。至少在若干年内，不允许省级以下一政府自行调控。

第三，中央政府要明确，地方政府应该有的几项调控手段及其弹性范围。比如说，地方税率的调整权限(包括对中央税收的补偿)、行政收费的调整权限、土地供应量的调整权限、公积金使用的调整权限。现在，这些权限基本集中在中央政府手中，今后要大部分赋予地方政府。唯有货币政策的调整权限，应留在中央政府及其管理部门手中。实际上这是中央政府和地方政府的合理分工。

第四，一定条件下，中央政府可以收回给予地方的房地产市场调控权。如，当某地的市场调控不好时，临时收回某地的调控权;当各地的房地产调控均不好时，全部临时收回调控权;或当发生其他不可抗拒的重大因素时，收回地方的调控权。