《铁岭市物业管理暂行办法》业经2007年6月25日铁岭市第五届人民政府第40次常务会议审议通过，现予公布，自2007年10月1日起实施。
市长 张竞强
二00七年八月二十八日
铁岭市物业管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理区域内建设单位或业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
本办法所称物业管理企’业，是指依法设立，具有独立法人资格、营业执照和物业管理企业资质证书，从事物业管理服务活动的企业。
第四条 市房产局是本行政区域内物业管理活动的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督、管理。
县(市)区房产行政主管部门、铁岭经济开发区管委会，对本辖区内物业管理实施监督、管理。
城市街道办事处，负责本辖区内业主自治管理活动的指导、监督工作。
建委、规划、物价、城市综合执法、环保、公安消防等部门，按照各自职责，协同实施本办法。
第五条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业，应积极推行以招投标方式选聘物业管理企业。
第二章 业主大会和业主委员会
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 新建住宅小区入住率达到50%以后，在县(市)区房产行政主管部门的指导和协助下，由开发建设单位、社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组;达到物业管理条件的原有住宅小区由社区居民委员会、业主代表组成业主大会筹备组，召开业主大会，选举产生业主委员会。
召开业主大会应于会议召开15日前，通知全体业主及物业使用人，并安排专人做好业主大会会议记录。
第九条 物业管理区域内业主人数较多的，可以栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在会议召开3日前，将会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的票经本人签字后，由业主代表如实反映给业主大会。
业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可另选一名业主代表参加。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十一条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域由所辖区房产行政主管部门确定。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会投票权数的确定：
住宅：按拥有的住宅套数计算，每套住宅计一票。
非住宅：按房屋建筑面积计算lOOm2(含100m2以下的)计一票，每超过100m2再计一票。
第十二条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业或其他管理人;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主、业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会设主任1人，副主任2人，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。按住宅小区规模，业主委员会可由5人、7人、9人、11人组成，任期2至3年。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门备案。
第十六条 为确保物业管理到位，应以小区为单位制定业主公约。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十八条 业主委员会委员应符合下列条件：
1. 必须是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
2.遵守国家有关法律、法规;
3.遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;
4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
5.具有一定组织能力;
6.具备必要的工作时间。
第十九条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;并在届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的所有财物移交给新一届业主委员会。
第二十条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为需要变更业主委员会委员的，由业主大会作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
2.无故缺席业主委员会会议，连续3次以上的;
3.因疾病等原因丧失履行职责能力的;
4.有犯罪行为的;
5.以书面形式向业主大会提出辞职的;
6.拒不履行业主义务的;
7.其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十二条 业主委员会委员资格终止，必须自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及属于业主大会的财物移交给业主委员会。
第二十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
工作经费的支出要定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市)区房产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在的社区居民委员会，并认真听取他们的建议。
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