万达广场考察报告的模板

一、万达广场项目概况

郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处，所在的中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市核心区。郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求

二、万达商业业态定位分析

郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。广场目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店的招商已经完成90%。

万达招商的要求分类为：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。目前，业态比例分别是：零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：

3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%。

1、 万达主力店情况说明：

星巴克、沃尔玛、万千百货、ZARA、H&M、优衣库、迪卡侬、UNIQLO、IMAX巨幕电影院……万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、华都酒楼等主力店

①大歌星KTV：是全国知名的连锁式量贩KTV，主要特色是装修豪华设备一流，深受年轻人欢迎。 ②大玩家超乐场：国内室内数一数二的电子游乐城，2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营 商，目前在全国有15家连锁店。

③沃尔玛超市：全球零售业500强之首，世界最大的连锁零售业企业，向顾客提供高品质、快捷、 便利、有品质的购物新享受。

④永乐生活电器：中国最大的家电零售连锁企业，全国240多个城市拥有直营店近千家，年销售 能力达800亿元以上。

⑤迪卡侬集团：是法国大型连锁运动用品量贩店，迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包 括中国大陆与台湾分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团。

2、万达广场外立面、导视、美陈的包装

商业区的外立面采用玻璃幕墙，石材幕墙等高档材料，突出时尚、现代的特点可以长期保持干净完整外观。万达广场特别重视内部灯光的照明以及夜景照明的效果。利用吊顶、电梯侧面、连廊等增加照明效果。无论是外部广场还是内部的灯光都使得不论在白天还是夜晚，都是中原区最引人注目的建筑群。

室内步行街内部吊顶设计 万千百货入口通道吊顶 室内步行街内部吊顶设计

室内步行街内部连廊灯光室内步行街内部电梯侧面灯箱室内步行街内部连廊灯光走向 外围商业U型线及商场内的规划。步行街独特的动线规划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，达成23万平方米大商业空间的客流高度共享。完美的U型设计使得所有商铺临街、最大限度地规避客流死角：①商业项目的出入口与周边的市政交通相配合，实现内部交通与外部交通的一条线。另外商场的主要出入口的外部设置了一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，可以容纳从各个方向涌来的人流。在主入口内设置了前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，实现商业利益的最大化。 ②人车分流。③商业项目内部的建筑与景观的设计，有利于吸引客流进入附近的商铺。③灯柱、广告牌、导视的设计不影响人流的进入，与顾客保持一定的距离但也不影响视觉效果。

广场外立面广告牌 室外大广场标识造型

室内步行街走廊墙体灯箱 室内步行街卫生间通道灯箱及装饰通道指引导视及墙体灯箱

室内步行街内部楼层导视 室内步行街楼层业态分布导视图

室外大广场区域导视

万千百货入口通道侧面橱窗展示 室内步行街内部的休闲椅室内步行街总服务台

三、万达广场优劣势分析

1、周边商业环境：中原区位于市区西部是市委、市政府所在地，郑州主要的工业区、教育院校、

科技场馆等都分布于此。周边配套设施齐全，新建的小区以达到20个左右。东一公里为碧沙 岗商圈，交通方便，是一个非常成熟的老城区。

2、商铺租赁分析：万达制定了20%的商铺可销售，下余的80%的商业为万达自持物业。与专门

的商业运营团队进行业态组合和营销管理。

3、目标消费群及客户群：广场的目标消费群体为城市各个阶层，特别是城市中的中青年顾客。

项目的知名度、成熟的运作模式是很多投资者、运营商户的名片。

4、项目优势：品牌 —— 万达商业地产的品牌影响力

地段 —— 成熟的老城区，建筑新地域商业中心

招商 —— 8家强大的不同业态的全国协议主力店合作。

交通 —— 十几条公交线路、快速公交以及即将投入的地铁，交通四通八达。

管理 —— 专业成熟的商业运营管理团队

5、项目劣势：项目地处靠近西三环属于次商圈，周边的商业氛围不足，需要很长一段时间的培

养。中原区位于郑州的西区，属于老工业化的老城区，目前居民的消费水平与其它区相比略 有不足。

四、万达广场之“第一印象”

1、吸引人的亮点：① 高档的装修、舒适的购物环境

② 星巴克、大玩家超乐场的开业，沃尔玛超市的促销

③ 特色餐饮开业前三天“半价惠全城”活动

④ 郑州首个IMAX巨幕电影的体验活动

⑤ 吸引人的明星见面会

2、装修 —— 不论是外部广场的设计、室内步行街装饰还是商户的装修档次都比较高。

导视 —— 导视系统全部采用了高档材质时尚美观，楼层导视指引、区域业态分布简单明了。 照明 —— 吊顶、走廊、连廊、电梯侧面等都安装了美观的照明实施，三个中心广场上方的

全透明天窗更增加了室内的亮度，顶部的电动遮阳帘和自动吊旗升降系统很先进。

广告牌 —— 外立面的广告牌只有两块，所有广告位都分布在安全通道和洗手间的走廊。均采用灯箱形式，美观、不占用面积同时也增加了通道的照明。

三个内部中心小广场 ——适合做各种展览、营销互动。

五、万达广场的开业宣传

1、“万达之夜” + 快乐男生魏晨见面会

10月28日-10月30日是郑州中原万达广场开业庆典。

媒体投放：FM90.0电台广播、大河报夹报（26、27日两期）、公交站牌（二七区中原区）

万达之夜晚会：南北舞狮表演、巨龙表演卡通人物COSPLAY秀、巴西桑巴舞、真人雕塑秀、韩国魔幻泡泡秀等等。晚会持续两个晚上，中间穿插有奖问答，并邀请了中央电视台的主持人朱迅。

破晓-中原万达-魏晨见面会：邀请时下当红的偶像明星做宣传，吸引消费者。

2、开业前三天餐饮全部半价，购物赢iPad2

川窝窝、诱麻诱辣、汉拿山烧烤、川鄂情调、娘惹泰国餐厅、花袭人、味食尚、韶山将军令、等等20多家精品餐饮全部云集中原万达广场，并且同时推出开业前三天“半价惠全城”活动。开业期间购物的顾客（超市除外）都可以参加抽奖赢iPad2。还可以免费体验郑州首个

IMAX巨幕电影

六、万达广场借鉴

天旺广场走中高档消费路线，产品定位是集购物、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务等功能为一体的“社区型”商业广场。目标消费群体为周边三公里之内中档消费全体。天旺的市场定位符合周边居民消费水平。而万达广场的市场定位为封闭式的高端购物中心。两者有

我们商会由张华、于建生、林燕真、原勇等一行，于2015年5月17日早上8点在南平市建设局门口，由南平市房地产协会组织“倚天广告”公司主办的南平市各协会、各商会参加的看房团，向南平万达出发了，经过一个多小时的车程到达建阳。南平万达广场座落在建阳区武夷新区，落址在闽北新中心内。是一个占地面积达45万平方米的闽北商业旗舰，集商贸、高档住宅区、超市、大型停车场等为一体的综合房地产项目。建成后将成为闽北最大、商业档次最高的商业中心和城市地标建筑。填补闽北区域无大型城市综合体的空白，全面提升闽北区域商业档次和居民消费体验。

我们到南平市万达地产有限公司后，参观了他们的展示厅，布局模型、楼盘等。听取了万达集团对开发的情况介绍。他们是中心商场由万达自己开发打造的大型超市、国际影城、量贩式KTV数百家流行时尚品牌商家的超大型商圈。在万达中心商场右边是一圈二、三层楼的高档店面围起来的万达的金街，它们的中间是高档住宅区。边上一圈的店面，它是实行一拖二的形式对外销售。大约一楼的店面60平方米带二楼的两间80平方米房间。每平方米销价在1.6万元左右,投资金额大约在350万元左右一户。如要的话需先交5万元的定金，才可定商铺。万达金街的高档住宅区的销售价约在6000元/平方米左右。

我们看完万达房产后，又参观了建发开发的楼盘。他们已是建好的楼层，大致介绍它们的建设开发的项目，主要是带我们参观了他们一期的楼盘，介绍他们的地理优势、小区的服务、保安和绿化等情况。还带我们参观了他们的小区一楼的“商贸一条街”和“建盏一条街”。整体效果还不错。但就是感觉人气不够多。

我们通过这次来建阳参观万达和建发的房地产项目，感觉非常好，也感觉非常震撼。离开建阳二十五年了，建阳发展这么快，这么好，感到非常欣慰。特别是这几年的发展，我们看到南平地区发展的未来，发展潜力巨大。南平万达广场项目落成开业之后，将为闽北商业购物中心增添浓墨重彩的一笔。武夷新区乃至闽西北商业的版图将就此改写！

以上是本人通过到南平万达和建发两地的一天的参观所了解到一些情况，如有不当之处尽情谅解。

　　1、五角场万达广场概况

该广场坐落于五角场市级副中心商业区的中心地段，总建筑面积33.43 万m2，是上海最大的商业项目之一。广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个大型业态和三幢甲级高层办公楼。开业后的五角场万达广场极大的提升了五角场的商业品质，带动了五角场地区的建设和发展。

广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型的商用群楼和三幢高层办公楼。万达汇聚沃尔玛购物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。

万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，交通十分便利。整个万达广场立体划分三层。地上层数分别为22、23、25层的三幢甲级写字楼，总建筑面积为81700多平方米，三幢商务写字楼强调了整体空间的统一性，加强了视觉冲击力，强化了建筑城市地标性。

五幢商业裙楼“品”字形布局：7层的巴黎春天百货大楼，5层HOLA家居广场楼，4层的沃尔玛超市、第一食品楼以及万达影城楼，划分多个业态。

万达广场地理位置

　　2、总平面调研与分析

万达广场位于中环路，邯郸路，淞沪路，四平路等干道交汇的中心地带，轨交10号线五角场站和江湾体育场站之间，交通十分便利。便捷的交通是商业街，商业广场形成的必要条件。除了便捷的交通条件外，五角场城市副中心本来就是商业聚集地，万达广场选址于此使五角场的商业更具规模，同时自身也享受这种规模效应。提升五角场的商业竞争力。不难看出万达广场的商业模式采用了“整个街坊开发”这种模式使得万达广场的体量巨大，更有对顾客的心引力。

万达广场简易模型

万达广场不仅拥有便捷的公共交通，也拥有巨大的露天和地下停车场便于私成和货车的进出，使其交通更加便利。

五角场万达广场总体上成“品”字布局。三通道庭院式的街道边缘通鉴组织方式。四面是城市车行道，“品”字间的“T”形为开敞式步行商业慢道。有效地把车与人分开同时不仅使消费者在购物时有安全感又保持外界对广场内的`可视性，使行车之人对广场内的事物有兴趣。外围的环形车道大大增加了消费者注意，驻足，进入广场的机率。

万达广场有好几个主体店面。沃尔玛广场靠近淞沪路和政通路，高四层；巴黎春天百货靠近淞沪路和邯郸路，高七层；第一食品广场靠近邯郸路和国宾路，高五层；万达国际影城靠近国宾路，共设置十个放映厅；新华书店靠近国宾路，在万达影城大楼的二楼；和乐国际家居广场，高五层；黄金珠宝城在沃尔玛购物广场一楼；地下一层是休闲购物广场。

周边道路

地铁口

　　3、平面调研与分析

　　4、立面与材料调研分析

万达广场立面设计很统一，以开小窗的轻质玻璃和彩钢板为主，里面上的层次较为单一但里面的纹理变化多端，使原本方正的方盒子变得有趣。通过有规律的色块组合，有规律的色彩渐变，无规律的图形扭转或缩放使得建筑的外立面变得活泼。但是这种雕刻的立面作法也是的里面显得细碎。还有的甚至直接在封闭的建筑体外罩上一层花哨的壳。虽然整个万达广场以方盒子为主但却没有给人以呆板的感觉，反而以一种清新明快的姿态展现在顾客眼前，每栋建筑的里面都有其个性和特点，但是丝毫没有不协调不搭嘎的的强组关系，楼与楼之间立面总是有着自然地过渡，使顾客明显感觉周围的建筑虽然店面不同但是都是属于万达广场个购物广场的一员，这种和而不同的理念，深刻体现在万达广场的建筑里面种建筑立面色彩较为清淡，少有用对比色，使人感觉平淡清雅。A ,B座写字楼玻以大璃幕墙里面为主，稍有新意，与整个广场的建筑里面交相呼应，使整个广场更有层次感，让人感觉这是一个高档的消费休闲场所。

　　5、总结

广场周围交通便利，由中环高架、地下交通、地面交通、下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网。相邻主要道路上有多个公交车站，32条公交线路在此始发或中转。地铁10号线在政通路和凇沪路口设有与万达商业广场相通的通道。上海万达广场位于五角场环岛地面交通“一环五射”路网结构的中心，其辐射范围东至浦东新区，南可达虹口区，西至闸北区，北接宝山区，直接覆盖区域人口二百多万。

走在万达广场中最为多的感觉就是店目繁多，但不像南京路那样杂乱无章，所有沿街的店面都是统一管的玻璃幕墙店面，不但采光好，而且使得整个建筑变得轻盈，夜间也发出荧光的美感，像建筑缠着的玉腰带。店牌的规格也是统一高度与厚度，防止出现大叫参差凹凸不平的街面广告。

在这次调研中我了解到商业建筑的特点，了解到商业建筑的设计要点，初步了解到设计商业建筑时应该注意的事项，为以后设计商业建筑时提供了灵感和思路。