总结就是对一个时期的学习、工作或其完成情况进行一次全面系统的回顾和分析的书面材料，它可以使我们更有效率，不如立即行动起来写一份总结吧。如何把总结做到重点突出呢？下面是小编为大家整理的公司物业年终工作总结，欢迎阅读与收藏。
一年来，在房产处各级组织和领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，xx小区物业管理处经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。现将xxx小区物业管理处20xx年各项工作总结如下：
一、经营管理情况
完善各项规章制度，建立内部管理机制，管理处经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的一系列规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，坚持“以人为本，诚信服务”的原则，改善服务态度，提高服务质量，“想业主之所想，急业主之所急”，各类服务人员认真履行职责，恪尽职守，热情主动，文明礼貌，公正廉洁，及时处理业主报修及投诉等事项，维护业主的合法权益。
针对沉陷区业户的特殊情况，制定了一系列服务办法：坚持按照全市最低物业费标准x元每平方米每个月向住户收取费用，并且物业服务费用收支情况公开。对于不在物业管理范围内的维修工作，施工单位维修不到位的，管理处也都无偿给予及时修缮，物业报修电话公开。管理处严格按照物业服务合同约定的内容向业主提供服务，规范物业服务收费，提供质价相符的服务，杜绝“收费不规范、不兑现、服务不到位”等现象，提高行业诚信度。
二、物业管理费用收取情况
管理处上下团结务实，服务意识显着提高，物业公司只有不断提高服务质量，才能限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。通过管理处全体员工的汗水浇灌，xxx小区20xx年的工作扎实而富有成效，20xx年度共收取物业管理费用xx万余元，其中xx小区x期住宅的物业费收取率超过xx%，网点的物业费收取率也超过了xx%，物业管理人员深入到每家每户，认真听取住户的意见与建议，积极采纳并完善。
三、具体维修工作情况
在小区的基本建设及维护方面，管理处维修班积极响应管理处领导和公司的指导方针，努力地把每一项任务完成，认真地对待临时出现的问题。在即将过去的这一年里，管理处办公室的报修电话每天接连不断，然而，维修班的同志们始终怀着一颗火热的心，没有因为休假而停下手中的工作，也没有因为天气炎热而延误工作进程，大家不分上班还是下班，不论白天还是黑夜，都是尽早赶到现场并认真完成。在工作中，他们无论多脏多累，干到多晚，却毫无怨言。一年来，维修班处理各类维修共计xx余项，保证了小区业户有一个舒适安全的生活的环境。
20xx年是公司快速发展、硕果累累的一年，无论是经营效益还是企业品牌，都充分得到社会、市场、业户的认可，公司领导也因为他们卓越的贡献得到社会的高度评价。作为xx物业的员工，我们深感自豪和信心，当然我们也倍感压力，那就是公司快速发展对管理处的要求、公司品牌对物业管理服务品牌的品质要求。
新的目标、新的任务、新的挑战。面对机遇和挑战，我们有理由相信在公司的支持、关爱、帮助下，通过全体员工的精诚努力，协同奋进，开拓进取，xx物业xx小区管理处未来发展前程似锦，在跟随公司发展的同时xx物业管理公司以及公司全体员工将得到更大的发展，实现公司和员工价值的化，实现公司经济和员工事业的可持续性发展。
xx年是xxx寻求发展的一年。在这一年里，xxx物业管理处在公司各级领导的关怀与支持下，始终贯彻为业主"构筑优质生活"的企业理念，遵循"业主至上，服务第一"的原则精神，根据xxx的实际情况，在做好物管服务的同时逐步理顺完善各项管理工作，使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定的成效，这与公司的领导及广大员工的辛劳付出密不可分，现将xx年的工作总结如下：
一、xx年日常管理工作目标完成情况：
（一）房屋管理
房屋管理是物业管理的重要内容之一，此问题在前期业主装修阶段显得尤为重要，纵观各老旧物业小区存在的上下单元渗漏、外立面破坏、楼宇结构受损、房屋功能改变等不一而足的问题，无不是因为前期阶段管理不到位而种下祸根、埋藏隐患，从而造成了后期管理服务工作的困难重重、举步维艰，这一问题已逐渐演变成一个困扰行业发展的突出问题。
为此，在装修管理工作方面，我们重点加强了以下方面的工作：
1）针对业主与装修管理专项拟定了"装修工作指引"，就装修单元的"重点部位防水"、"消防安全"、"水电管路走向"、"自用设施设备安装"等作出明确的指引，让业主与装修公司提前知悉各项管理规定与要求，为后期的管理工作做好准备；
2）从严把好装修申请审批关，建立完善的装修管理档案，所有装修申请必须提交装修手册内规定的资料与图纸，并对装修申请中的关于外立面及室内结构方面从严审核，给出审批意见与建议；
3）建立装修巡查签到制度，安排各部门按规定对装修单元开展装修巡检工作，对消防管理、违章装修、防水工程按部门分工开展巡检工作，将违章装修现象消除于萌芽状态；
4）定期组织开展装修专项巡检整治活动，对存在未符合管理规定要求的现象，限定作出整改，并按计划实施复检工作，此项工作得到了大部份业主的肯定。
5）从xx年十月份起，根据工作的安排需要，管理处设立了装修巡检专项负责制度，该项工作由保安队长组织实施，经过相关培训及各项准备工作后顺利予以实施，取得了良好的成效。
（二）小区安全防范工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重，为能给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防管理工作，对保安人员定期进行岗位培训，考核，制定了严格的岗位执行标准，并坚持严格执行了各项工作程序、巡更、巡岗制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌服务，在前期装修阶段进出人员复杂，硬件设施条件欠缺的情况下，基本完成了公司安排的各项工作任务。
1）继续执行施工人员出入证正副证制度，定时定岗进行装修单元清场，这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了延时装修引致客户投诉的情况，收到了良好的成效；
2）为加强装修搬运的监管，避免违章使用电梯搬运装修材料的情况，从xx年下半年起管理处实行了"装修搬运押金管理制度"，自制度实施以来，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏卫生环境、违章使用电梯搬运的情况基本得以杜绝；
3）严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入，其它人员进出须配合查询与登记，拿出小区的物品均凭"放行条"并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行，小区的安全才能得到保障；
4）按消防管理制度要求，保安部安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查，确保消防器材处于良好的状态，同时针对在经营的商铺开展灭火器配置检查工作，目前在经营的商铺均已按要求配备了灭火器；
5）前期阶段由于各方面的因素，停车场车辆出入管理较为混乱，通过邓经理主持召开专项整治工作，并安排落实相关工作后，所有进出的车辆均已凭证出入，大大地提高了停车场车场管理的安全系数。
（三）公共设施、设备的管理
小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在前期的接管验收入及试运行阶段调整磨合基础上的，xxx作为广浩地产首个小高层住宅项目，由首期楼宇交付业主起，我们一直秉持的工作理念是："严把接管验收关，密切监控设备运行状态"，为此我们实施了以下管理措施：
1）建立起设备移交初验复检制度，如电梯设备的移交，由于各方面的因素，电梯的安装工艺、设备的运行性能不如理想，但在验收过程中，在公司各部门的密切配合下，部位存在未符合质量要求的问题，经过协调跟进，基本上得到了整改；
2）在物业管理的前期阶段，由于设备处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此管理处加强了与相关单位的沟通工作，对存在的问题进行专题研讨，再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力，在后期阶段，设备的运行性能得到了极大的改善；
3）实施了设备定期巡检制度，做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作，并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标；
（四）环境卫生管理
环境卫生方面，管理处制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁组长组织安排相关区域的保洁工作，并每天开展巡检整改工作，经过保洁人员不辞劳苦的付出，小区的环境卫生逐步得到完善，同时因应恶劣气候环境，我们开展了专项的大扫除工作，全年没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。
1）每幢楼宇交付业主后，施工单位的清洁开荒不到位，不能满足管理服务的要求，在前期阶段人员紧、工作任务重的情况下，管理处将每幢楼宇的清洁开荒责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作，为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础；
2）前期阶段由于施工的原因，造成停车场的卫生状况差、积尘较多，为此管理处对水景及泳池的废水加以利用，定期对停车场进行清洗，在有限条件内保持了停车场良好的卫生状况；
3）在业主刚入住的阶段部分业主经常将生活垃圾弃置于每幢的电梯内及电梯前厅处，给环境卫生造成了不良的影响，再引致其他的业主的投诉，管理处先是张贴"温馨提示"，后通过保安与监控确定嫌疑住户，再通过物管人员多次耐心的解释与说服后，随意弃置生活垃圾的情况不再发生；
（五）绿化管理
为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，根据xxx小区绿化施工进度，配合公司积极做好绿化养护管理工作，设计制作绿化警示牌、绿化带围栏，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象；同时根据绿化的习性制定绿化养护计划，定对对绿化施肥及修剪，通过绿化员工的辛勤工作，小区的绿化生长状况良好。
二、存在的不足与展望
虽然，我们在xx年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。
第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强，实际处理事务的能力还有待提高；
第二，与业主的沟通不够，了解不足，在往后的工作中应予以加强。
第三，设备、设施管理力度还需加强，以确保设施设备的安全正常运行，避免因此而对业主的正常生活造成影响，引至业主对管理服务工作的不满；
第四，保安管理方面仍存在人员思想心态不稳定，工作执力度严重欠缺的情况，需要在实际工作中作出改善。
针对以上几个问题，在xx年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好。
在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使xxx早日跨入优秀物业管理小区作出贡献，为公司的发展添砖加瓦。
一年复始，万象更新，转眼间xx物业在新的历程中匆忙而紧张的跨过了20xx年，回顾自己9个多月来的工作历程，收获及感悟颇多，从20xx年3月进入公司以来，在公司各级领导的带领和关怀以及各位同事的积极协助下，凭着自己认真负责的工作态度，圆满的完成了公司领导赋予的各项工作。现将20xx年工作汇报如下：
一、本人于20xx年3月正式加入x物业管理有限公司，担任客服领班一职，入职之初，在客服主管的带领下，完成以下工作：
1、针对客服人员专业知识不足，在严格按照客服部年度培训计划进行培训的同时，加强现场培训，通过真实案例实操实练，通过理论与实践让客服人员更深刻的认知专业知识的重要性，在五月份客服部安排人员参加南通总公司组织的客服专业技能的培训与考核时，荣获全公司第二名的好成绩。
2、梳理现有管理费的收费进度，对未收户数、面积、金额及原因作统计并制定催收管理费计划，针对收费率低、业主不愿缴纳管理费，客服部制定各楼栋助理根据各自区域按时上门、电话催缴的催缴计划。五、六月份根据制定的催缴计划进行管理费催缴工作，并对业主不愿缴纳管理费原因进行统计，根据业主提出的各类问题，找出问题的根源并处理，已取得良好效果。五月份上门收缴管理费197109元，六月份上门收缴管理费71409元。七月份对管理费一年以上未交的业主发催缴函，对已交付区域未收房的业主发催收函，共发出催收信件246封，至月底已有30户交纳物管费44138元。
3、完成20xx年6月的1。7期及8月的1。6期交收楼活动，入伙600多户。针对交房期间的遗留问题积极与地产工程、施工单位沟通跟进，及时的完成遗留问题的处理，极大程度上避免因施工遗留问题导致的业主投诉及满意度下降。
4、对客服部台账进行梳理，针对现有台账混乱及部分台账空白现象，从四月份起建立健全的部门台账，对erp数据录入的真实性、准确性等数据进行整改，加强erp录入人员的培训工作，erp录入步入常态化。
5、由于小区管理面积较大，针对部分标识标牌的统一制作需要大量的时间的问题，客服部制定张贴临时标识标牌，对现有不统一的标示进行休整，完善各类标示工作。
6、根据“精致塔”要求制定客服部关于“馨风采”、“馨服务”、“馨家园”的提升计划并落实执行，五月份组织开展“温馨五月情感恩母亲节”活动，通过社区活动加深物业与业主的关系，让业主更深层次的了解并接受理解物业。九月份开展的中秋社区活动，培养业主“家是最温馨的港湾，社区是家的构成”内心认同。取得业主一致好评，并要求以后多举办此类活动。
二、20xx年9月x世纪锦城盛大开盘，在公司领导各方面权衡之下，我于20xx年10月被调任到世纪锦城任客服主管，在此期间完成以下工作：
1、针对销售大厅各项工作与小区存在一定的差异性，员工对新的工作环境及工作任务不太明确，做好员工之间的动员工作的同时，制定并实施会所服务标准以及各部门详细工作流程，对安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成必须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，改变懒、散、慢的不良工作习惯，对提高服务意识、有效开展工作起到至关重要的作用。
2、十月份样板间正式对外开放，在此期间完成样板间的全面开荒工作以及销售中心的细致卫生清洁。
3、根据验收标准完成对销售中心、样板间以及配套设施的验收，并对存在的遗留问题要求整改并跟进结果，对维修后的遗漏工程进行复检。
4、针对案场工作要求，对南部会所人员加强员工礼仪礼节及专业技能培训，通过使用玻璃杯、咖啡杯，服务区域摆放香薰，保洁人员使用统一工具盒，秩维规范交通指示，客服提供问茶、续茶服务以及一些小的细节来提升服务质量，体现物业服务亮点。
5、配合房地产销售推广、开盘工作，以销售中心、样板房的使用、业主接待及环境保洁等物业服务工作方面为重心开展服务工作，顺利完成世纪锦城2—8#楼的开盘、“魅力锦城、华彩篇章”业主联谊等活动。
20xx年，在xxx和xxx的直接领导和大力支持下，我公司围绕“依托xx、开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，我公司共实现收入xxx万，总体实现收支平衡并略有盈余，基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司20xx年主要工作总结如下：
一、全力配合集团地产开发，小区管理品质不断提升
今年，为了配合集团的物业发展，公司调整了发展战略，奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进集团开发物业的服务品质”的思路，适度放慢对外拓展速度，集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此，公司进行了一系列的调整：首先强化了领导分工，由总经理直接分管、各副总协助参与集团开发物业的管理服务工作，并专门设立了集团开发物业周工作例会制度，缩短发现问题和解决问题的周期;优化人力资源配置，调换部分管理处负责人;收支实行“取之于集团物业，用之于集团物业”的政策，作为整体不提利润要求。同时，重点抓好以下几方面工作：
第一，抓好制度建设。制定“封闭式管理规范标准”，以集团开发物业小区为试点，并向各全委小区全面推广封闭式管理;加强对各小区的安全评估，对小区内易攀爬部位实施安全防范，采取各项防攀爬措施;实行管理处主任-安全主管-分队长的安全管理组织架构，安全总监-安全管理部-安全主管垂直领导，通过测评考核确定安全主管人选34人;通过理论考核和现场实操，从114名保安骨干中确定分队长人选76人;根据工作岗位的变化，合理调整，分流保安骨干18人，为安全管理工作迈上新台阶打下了坚实的基矗。
第二，调整保安培训重点，强调保安的敬业精神和纪律性，以及对值班时各类事件的处理规范，特别是外来人员车辆管理及各种异常情况的处理办法。全年保安培训时间达126小时/人。
第三，加强对保安工作和生活的关心。对保安工资实行了大幅度的调整，解决了保安的社会保险问题，平均增幅达200元/人·月;同时投入20余万元资金，完善保安宿舍物品的配置工作;开设公司职工食堂，解决队员的吃饭问题;配置了报纸、**期刊、**物业报、**保安园地等报刊杂志，极大地丰富了保安员的业余生活。
第四、严肃纪律和检查处罚。坚决执行请销假制度，防止私自外出;实行严格的查岗查哨和晚点名制度;加大检查督导的力度，查处睡岗26人，脱岗13人，其它违纪31人;增大处罚力度，受处罚70人次。
今年，公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，率先在深圳业内提出并推行“7x24”服务模式，力求最大限度地满足业户需求;推出入户维修免费服务，集团开发物业全年上门维修4107次，得到业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。公司全年组织了15次有关职业技能和行为规范培训，共28项内容，培训课时达56小时/人。据集团公司三季度对开发物业进行的调查，业主对我们维修服务的满意程度达到了100。
在销售配合方面，筹备成立上海、武汉分公司和深圳管理部，克服非典困难及异地资源短缺问题，全力投入深圳翠堤湾、北京格林小镇和国际花园、上海格林春晓和春岸等项目的前期介入和销售配合工作，全面展示**物业管理良好形象，满足集团地产销售配合工作的需要。
今年，针对北京格林小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充实到管理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维修队，在地产客服中心统一调度下统一工作，全力参与地产维修整改工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积极配合地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，减少到目前的2块(字朝里放置于阳台内)，最大限度地降低了在社会上形成的负面影响，减弱和抑制了对翠堤湾的销售工作产生的不良影响，有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。翠堤湾方面，面对销售、入伙、装修、业主生活同时并存的环境条件，公司全力以赴提供一流的销售现场管理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续办理、服务导向的装修管理，尤其是超前做好复杂环境下的封闭式管理和快速反应的维修服务，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、摸得着、信得过的促销样板，使得翠堤湾在5月份便基本完成了全年的销售任务。
今年以来，翠盈嘉园、芳邻等6个小区先后成立了业主业委会，**花园业委会完成改眩金海湾、**花园、**翠园等9个管理处完成了物业管理合同的续签工作。**海景顺利通过安全文明小区的复检工作;翠堤湾、彩世界、太阳新城小区通过市级安全文明标兵小区的考评;彩世界通过深圳市物业管理示范小区考评;嘉多利花园通过广东省物业管理示范小区考评;公司通过质量体系认证复审，同时被沙头办评为环卫工作标兵单位。太阳新城、嘉多利花园两个小区清洁工作实施外包;碧华庭居、**翠园消防系统进行了外包。金海湾花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有的尝试。
20xx年11月，对于保洁服务有限公司来讲是开拓创新的一月，也是具有挑战性的一月，紧随公司的步伐，在公司领导正确指引下，在沐野公司各部门的积极配合下，我们本着诚信、热情、耐心、细致的服务理念，较好地完成了上半年的工作任务。11月入冬以来，对我们保洁工作带来相应的难度，防冻、防水、防火及安全意识等，我们做了相应的调整。现将11月来的工作总结如下：
1、完善各项规章制度，建立全新的内部管理制度。
通过对以往工作的分析、总结，物业保洁公司管理人员达成共识：提高物业服务水平、扩大物业服务范围是物业保洁公司今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，切实提高物业管理水平是根本的基础所在，因此，必须建立完善各项规章制度和内部管理机制。现实行项目管理层层负责制：王蒙任源盛广场项目经理，源盛广场的各项工作由其全权负责，包括秩序维护员、保洁、绿化养护、工程等工作，王永梅任写字楼领班，做好本职工作外，协助项目经理完成其他工作；这项制度明确了管理工作中的责、权、利，使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务实避虚，一切工作都从实际需要出发、以解决问题为目的，扎扎实实的做好各项基础工作。为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应物业保洁公司发展需要的《办公室工作人员岗位职责》、《保洁人员的岗位职责》、《秩序维护员处罚与管理办法》、《秩序维护员的岗位职责》、、《档案管理制度》、《考勤制度》、《员工培训制度》等十几项规章制度，并在此基础上加强各项规章制度的检查落实力度使物业保洁公司的各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的展开。
2、公司上下团结务实，服务意识显著提高。
作为物业保洁公司，不断提高服务意识、服务水平和服务质量，才能限度的满足商户和业主的需求，在此基础上才能稳步提升物业收入，从而提高企业经济效益，树立良好的企业形象。公司的领导起到模范带头作用，带领全体员工转变服务观念、开展理论学习、加强业务培训，使上自领导班子下至普通员工的服务意识和自身素质得到不断提高，公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围；
其次，为了能够在物业服务的质量上更上一个台阶，物业保洁公司加强了各类资料的查阅、收集、归档工作，按形式、性质等不同合理分类、存档，极大方便了对所需材料的及时查阅和利用；
第三，重视参加和开展形式各样的培训活动，学习的同时针对公司内部各项目的工作特点和性质定期或不定期的开展消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、物业保洁规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到不断提高；
第四，狠抓各项规章制度的落实，促进各项工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实在近期实施的员工上下班制度，服装统一等，我们下了极大的功夫，在考核部门的同时管理人员也要接受严格的考勤制度。实施几个月来，公司全体员工的工作作风、质量和服务意识、水平都有了显著提高。
第五，因秉承“微笑服务”的工作理念，在实际的工作中，对于业主提出的意见，进行广泛的收集，合理性的建议会在公司领导协商后进行采纳、使用，对于日常业主出现的困难我们会尽力地协助其解决，最终的服务工作最终集中体现在保洁细节上，针对这个问题，我们做出了有效的处理，首先，我们从项目经理抓起，加大巡场力度，监督员工执行力上下功夫。根据项目现场的实际情况做出来相应的调整，工作划分出“轻、重、缓、急”工作法则。
3、节能降耗、及时汇报，管理效益明显提高。
物业保洁公司领导清醒的认识到，必须强化全体员工的服务意识、加强内部管理、加大监控力度、节约耗材，发挥主人翁精神，遇事果断冷静，源盛广场因为运营时间短，业主装修工作量大，无形当中增加了工作量，只有这时才能显示出保洁公司的重要性，必须做到随丢随清，及时反馈，及时汇报，能解决的就地解决，不能解决的汇报解决，始终给所有业主一个干净的环境。四、12月工作目标和计划。
1）、公司结合现有的人员编制做出调整，年关来劲，广场入住率提高，原有保洁员工24人，先提升到28人，A/B/C座15人，地下车库3人，地上广场3人，拉垃圾1人，收垃圾2人，裙楼1人，机动1人，主管2人。
2）、保洁员定人、定岗、定位、定工作量，哪里出现问题，处理哪里问题，参考公司落实。
3）、12月份前，从外到内，从高到低，做一次全面突击性保洁工作，为20xx年的到来做好铺垫，工作目标主要是死角、细节。业主槯放的杂物，通知业主，三次没能清理，由保洁人员清理（并通知保洁办公室）。公司准备应付突发事件的应急措施，一些防水工具，除雪设备等。
4）、本次工作，一定做到防范意识强，工作效率高，效果显著，目的明确。
为xx广场的保洁工作，我们一直在路上。
大家都说时间是公平的，它总是按照自己的速度不停的前进。但对于财务工作者来说，越是靠近年末的时间，就跑的越是迅速，这对我们而言就非常的糟糕！但好在，在领导的督促和要求下，我们最终还是及时的完成了20xx年来的财务工作，顺利的结束了这一年。
作为xxx物业财务部的一员，在工作中，我负责公司的财务会计工作。在20xx这一年里，我严格的遵守公司的计划和要求，认真对待自己的工作，并与年底与大家一起顺利的完成了一整年来的此财务整合，整理归档。
现在，一年结束，回顾自己一年来的努力和发展，我也有许多想要总结和牢记的事情。为此，我在这里对20xx年以来自身在财务工作中的情况总结如下：
一、20xx年初工作的反思、计划
还记得在20xx年年初的时候，面对一个新的开始，我们也准备以新的目标，新的态度，开展全新的工作计划！在领导们的引导和动员下，我也开始积极的开始对自己的工作进行反思并认真计划这一年自身的目标。
在反思上，我针对去年来工作的不足和问题。同时，也认真思考了自己犯下错误和问题的原因，认真考虑自己的目标和动力，为自己考虑了优化的方向。
而在计划上，根据领导们给出的公司计划和目标，我将目标分成几个阶段，认真制定了自身在每个阶段需要达成的任务，并比计划的目标更高出一点。以此，为自己增添了足够的压力和动力。
二、工作的实际情况
既然为自己制定了计划，那么在工作中我自然会认真的去执行和完成！在今年的工作上，我认真严谨的对待自己的工作目标，积极的'在工作中强化自己，改进自己，按照计划的方向，强化了自己的不足，改善了自己的工作。
此外，在领导的培训中，我们进一步总结出了自己的问题，并在工作上一边进步一边巩固自己的那能力，不仅在效率和准确都有了充足的保证。我还通过培训和自我充电的方式，扩展了自己在工作上的能力。
三、对工作的反思和改进方向
目前，就我个人的反思情况来看，我在今年组的大的问题在于自己的思想不够严谨！尽管工作能顺利的完成，但我在思想上的不足，导致我自身的耐性和专注力都略有不足，这对财务来说是非常不应该的。为此，在新的20xx年里，我要积极优化自己的思想，让自己在思想上能保持良好的态度，优良的完成自己的工作任务！
时间如梭，转眼间，又跨过一个年度之坎。回想过去的一年工作，在综合管理科直接领导下，在全组成员的共努力下全市场水电、广播、监控等设备正常安全地运行，圆满地完成了本年度的工作任务，简要总结如下：
一、精诚团结，攻坚克难，市场供电网改造顺利完成。
1、随着市场发展今年供电改造工作的重中之重。全组成员配合科室经过艰苦努力，于年初完成新增1000kva厢式变压器1台；新建与改造10kv线路2。412千米，低压工程新建与改造线路12。832千米，铺设高低压铜芯电缆270米；新架钢杆6根。同时完成市场东西配电房高温酷暑期降温配套设施（屋面隔热层、喷水降温）建设，确保供电设备平稳运行。
2、由于市场发展繁荣，在夏季高温用电高峰期时经营户申请安装空调剧增，全组人员不顾休息和早晚完成了各组团的空调主线路的增设，安装了167台空调进户线。
3、确保全市场路灯系统、监控和广播系统正常运行，及时调整和安装肓区路灯。调整晚间监控光源控制，图像达到预想效果。
4、协助施工单位对浙南鞋料市场线路改造；对国、地税，提升办等有关单位发生线路，电器设备故障及时处理。
二、落实安全生产责任。
1、科室领导把安全生产放在第一位，每天晨会王科长重复叮嘱。特别对各种生产工具王科长和叶工程师亲自检查和监督，发现严重缺陷、破损的工具及时消毁。全年里未发生人身、电网、设备、火灾等一切事故。
2、在6—9月中，为确保高温高峰期市场安全用电及用电质量，科室安排东西配电房、厢式配电室专人值班制，及时排除设备故障并每一小时做好设备运行记录，确保各回路运行可靠。
三、认真开展检查工作。
1、每天对市场的水电常规巡视，发现情况及时处理。在市场日常维修派出870余次。
2、配合综合管理科每月白天和晚上对市场生产、消防安全大检查工作。对检查出水电方面有隐患的事项及时整改。
3、配合管理一科、二科对店面户内电表箱、用电设备与线路检查工作。整改了无电表箱、电表箱缺盖将约400户，有效防止因电表、设备、电线老化而产生的安全隐患。
4、每星期五定期对市场定时断电控制系统、路灯、广播监控系统检查，并作好检查记录。发现异常情况随时调整处理疑难的及时向科室领导汇报。
5、定期对市场内给水管网检测，对老化、人为破坏的给水龙头和消防栓及管道破裂及时抢修，杜绝市场内滴、漏现象。配合科室对消防管道的压力测试。
6、在每次台风来临之前对市场内供电线路网、电线杆及拉线等用电设备，户外广告牌、电动卷门、排水管道、等全面检查，做到未雨绸缪。
回顾一年来的工作，虽然取得了较好的成绩，但也有不足的地方，但是我一定不辜负领导对我的信任，面对新的一年工作，从新做起，一如既往扎扎实实工作，力争做一名优秀的工人。
XX物业保安队负责整个小区的治安防范、消防安全工作，一年来，在公司领导的指导下和各部门的配合下，保安队认真开展各项工作，落实完成了20xx年度的各项工作任务。现将一年来具体工作情况总结如下：
一、治安防范工作
1、将安全管理工作列为第一重点，了解小区和周边安全动态，抓好日常安全管理工作的落实、检查、监督工作，确保小区的安全与秩序；
2、与员工建立良好的沟通渠道，提高管理能力，加强与员工的沟通，掌握员工动态，及时采取措施，以促进保安队伍的进一步稳定；
3、提高安全意识，保安队每天定时组织训练，还每周召开一次安全工作会议，讨论和排除安全隐患；
4、严格落实门岗责任，对施工人员及搬家、送货等外来人员认真盘查并通过内线电话及可视对讲和业主核实来访情况.
5、针对一些业主的朋友、亲属通过业主钻空子到小区内进行推销的现象，在队伍里设置巡逻岗进行跟踪，监控可疑对象，有效保证了辖区内正常的工作和生活秩序；
6、加强对可疑对象的监控，除通过闭路电子监控中心，还给每个岗位增配对讲机，做到及时跟踪和汇报各岗位工作情况，有效地巩固治安防范工作；
7、全力配合公司发展需要，加强保安管理工作，确保现场保安管理工作有序开展，对外将积极树立保安形象，服务与管理窗口。
二、消防管理工作
1、对新入职员工进行常识技能培训，，有效保障了小区的利益和安全。
三、车场管理工作
1、认真执行停车场管理规定，指引车辆按指定位置停车，排列整齐.
2、对载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆严禁进场；
3、严禁闲杂人员进场，并提醒车主离车前关好门窗，带走车上贵重物品；
4、保安队在本年度维护好车场治安交通秩序，疏导车流，协调和指挥车辆进出与停放，禁止了车辆乱停乱放，保证了车场的安全和良好秩序。
四、员工培训工作
一年来，保安队都能按照市局的通知精神，不定期选派人员到保安基地进行培训，虽然在20xx年由于人手紧张，未能参加技能竞赛，但公司仍根据竞赛要求、内容对员工进行了训练，通过训练有效地提高了员工的整体素质，队伍形象有了较大的改变。
在新的一年里，保安队将会更加努力，团结进取，逐项落实好20xx年度的工作计划和培训计划，坚持落实好各项治安工作，使保安队各项工作更加扎实。
时间在不经意间从指间划过，转瞬间又是一年，回顾20xx年的工作，在物业公司领导的正确指导下和全体安保队员的大力配合下，瑞和园安保队的各项工作都能按部就班的正确开展，特别是人员管理，治安管理，消防管理，都有明显改变，以及安保队员的岗位纪律，礼节礼貌等都有一定程度的提高。
现就20xx年的工作情况总结如下：
一、严格要求自己遵守公司的各项规则制度，处之身先士卒，事事要以身做责，做为安保队长始终坚持“打儿先得自身硬，的要求，在工作中以自己的实际行动潜移默化的影响和带动全体队员，同时不断自我学习，提高自己的业务知识和写作水平。
二、加强班长队伍建设，班长作为“兵头将尾，在工作中有着至关重要的作用，起到了领班的模范带头作用，为了提高班长和队员的管理水平和处理各类突发事件的能力，每月对全体队员（特别是新入职的队员）进行不定期的培训，由于培训到位，不仅减少了业主对安保队的投诉率，还取得了良好的效果，树立了公司的良好形象。
三、重视小区安全防范：加强对外来人员的管理，特别是租住在本小区内的无业人员，配合派出所做好登记工作。
当然，我们工作中还存在许多的不足和困难，如业主电瓶车的丢失，给公司造成了一定的负面影响，因此我们在成绩面前不能骄傲，只有不断提高业务素质，加强业务训练和学习，不断改进工作中的不足，以更加热情，优质的工作服务公司，服务好业主。
20xx年已经过去，我们将满怀信心的迎来20xx年，新的一年意味着新的机遇，新的挑战，我坚信在物业公司领导的英明决策和运筹下，物业公司的明天会更好，做为公司的一份子，在20xx年的工作中，我会一如既往，全心全意为公司服务，竭力做好自己的本职工作，队长的工作如果确实能做到位，那么这支队伍自然就有了凝聚力和战斗力；
才能让队伍朝气蓬勃，充满生机，才能博得广大业主的相信，赢取更大的物业市场，为祥生集团物业公司的壮大发展而贡献自己的一点点力量！
在20xx年度，我们将团结全体安保队员，坚决落实公司领导的工作指引，不辜负公司领导对我们的期望。
20xx年在各级领导的带领下，公司取得了长足发展，一年来在公司领导和同事的帮助下，我与大家团结一心，密切配合。很好地完成了各项工作任务，回想这一年，有成绩也有教训，更多的是思考。现将我这一年的工作情况总结如下。
1、xx小区二期园林工程后期施工及验收结算：
由于气候原因，年前只栽植了落叶乔木，在化冻后对全区种植土进行了深翻，清理垃圾。三月份开始按照图纸意图陆续种植灌木，四月上旬开始种植草坪，经养护后于下旬达到效果。整个种植过程进行了全程跟踪旁站，以确保绿化整体效果。
整个种植工作五月下旬结束转入夏季养护，期间投入较大精力成功遏制了美国白蛾的危害，但主要危害合欢的真菌病的爆发使全区合观损失较大，并间接危害到其他树木。现场及时清除死树，并对原树坑进行了晾晒、喷药消毒，由于此病原来自于苗圃，在进场苗木上表现不出来，所以明年补苗时要加强检疫和对苗源的考察，杜绝带菌苗的传入。
xx小区二期在九月份进行了验收，对验收中发现的问题，我们认真督促施工单位进行了整改，并认真配合预算科对东区园建进行了结算测量。
2、xx小区一期的养护维修工作：
全年对一期苗木按照养护管理规范，按月份分别进行了养护管理，八月中旬前干旱少雨，集中全体人员抗旱保苗，在美国白蛾爆发前积极喷药防治，摘除带虫叶，并在后期绑扎草把集卵灭杀。全年养护无事故，全区苗木生长良好，景观效果得到业主的一致好评。
十月到十一月份对一期被轧坏、起鼓、脱落的石材、花砖、压顶进行了及时修复，保障了小区正常通行。
十二月份对一期两个单臂木花架进行了重新加固维修，使原来变形严重的花架恢复了原有形态。
3、xx小区三期园林绿化工作：
xx小区三期于三月份进行了车库顶绿化种植，整理平整种植区。十月份开始铺装及现有苗木的调整，十一月铺装基本完毕，开始安装大门钢架，院内路灯安装调试完毕。十二月份完成安装车库顶小院及桥两侧栏杆、主路座凳。
计划明天开春后修复三期损坏的石材，完成剩余小块石材、卵石铺装，完成生肖雕花板及健身器材的安装。
绿化方面，解冻后深翻整理种植区，清理垃圾、改良土壤，三月份开始种植苗木。
4、迎检创优及领导交办的任务：
一年来我多次参与了xx小区一二期的评先树优，和迎接各级领导的检查，xx小区一二期陆续被评为“市级园林花园式小区”、“省级园林花园式小区”。
参与了从运河移植苗木到xx小区及公司门口，从活塞环移植冬青到xx小区等工作。并多次认真完成领导交办的其他工作。
新的一年里，我还应该加强学习。思想决不能原地踏步，自己要有工作的方向并为之努力，我深刻的意识到：面对机遇，必须要自己有能力胜任，才会有胜任的机会。
20xx已经过去，新世纪的又一个十年即将到来。我将用更大的热情来迎接它，“树立百年xx品牌”，是我的信念，今后我一定以做精品工程为己任，努力学习、认真工作，在公司体现自己的价值给自己的人生留下美好的记忆！
总结人：xxx
所属单位：北京xx世纪物业管理有限公司xx大厦物业管理处
所属部门：工程部
任职岗位：副经理
第一部分：工作综述
20xx年度工作已经结束，在这一年的工作中，我部得到了地产公司、物业公司、管理处各级领导的大力支持和指导，管理处其他部门的大力协助，设备外包公司的全力配合及我部全体员工的努力下基本完成了管理处制定的年度工作目标。
在20xx年工作中，工程部严格执行了管理处制定的年度工作目标和工作计划，合理安排并认真进行组织实施，在竣工图纸、资料不齐全、人员缺少的情况下，保证了各项工作按计划顺利的完成。基本实现了设备设施正常运行的工作目标，在完成各项日常维修服务工作的同时，为大厦客户创造了良好的办公环境，提供了硬件方面基础性的保障工作。
第二部分：主要工作事项及任务目标完成情况
一、工程部自行对设备工程的工作
根据工程部的工作性质，制定了一套设备年度维修工程工作计划，在分析和总结设备运行规律以及在前两年维保工作的基础上，有计划、有重点，合理地安排了全年的工程计划，将设备设施按系统进行了分类，对各系统及各阶段的主要工作在全年的计划中进行了合理配置，将各系统设备的工程工作细化到月度维保工作计划中，根据每月的维保计划安排技工进行落实和完成。
1、本年度维保计划共制定73项，主要有公共区域照明巡视检修、擦窗机的检修维护、电磁防火门的检修维护、防火卷帘门的检修维护、楼宇自控的检修维护、空调机组的检修维护、循环泵检修维护等。根据各专业的分工，将各专项维保工作落实到人，按照计划进行维护工程，工程中发现异常情况报专业主管，由主管组织人员进行紧急处理，遇到重大问题或暂时无法解决的问题，我部上报管理处领导，等待进一步的解决落实。各项维保工作我部已按计划落实完成。
2、为对客服务的顺利进行，保证客户的利益，我部安排电气组全体员工放弃节日休息，利用“十.一”节日长假期间，楼内大部分客户放假休息，对大厦电气系统进行了检修维护工作。按年度总体工程计划对电气系统进行了停电检修和设备清扫维护工作，对配电室的高压设备进行了预防性试验，对低压配电设备的主要开关进行了清扫维护和检测试验，对100多路出线开关进行了清扫、检查和紧固。针对部分客户的加班情况，采取了分区分时停电的措施，对电气竖井的配电设备进行了清扫、维护，保证了客户单元的正常供电。在限度减少对客户造成影响的前提下，顺利完成了上述工作。
3、在4月份、10月份，供冷季、供暖季来临之前，电气组、设备组在保证对客服务的同时，抽调部分技工按年度计划对冷水机组、冷水泵、冷却塔、锅炉、采暖泵等供暖、供冷系统进行了清扫、检修工作，对现场设备进行逐项测试，并进行了点动和传动实验，使设备达到了正常运行的要求，为供冷、供暖工作提供了保证。
对计划工作的完成情况及时进行了记录检查和总结，使专业设备的维修工程工作有计划、有落实地得以顺利完成，保证设备是处于一种良性循环状况。
二、设备外包工程工作
我部共有九个项目采取了外包维保的方式，各外包公司能够按照双方的约定，很好的履行了合同的相关内容，现就外包维保工作做简要汇报：
1、锅炉维保工作由北京中京豪纬公司负责工程，5台锅炉在豪纬公司的维护工程下，设备运转正常。
2、冷冻机维保工作由上海美约空调冷冻设备技术服务有限公司负责工程，约克公司负责三台冷水机组、两台风冷机组的工程工作。3号冷水机组主板现存在故障已无法正常使用，其它四台机组运转正常。
3、冷却塔维保工作由北京吉隆盛世制冷有限责任公司负责工程，三台冷却塔在吉隆盛世公司的维保工程下运转正常。
4、冷却水水处理工作由北京吉隆盛世制冷有限责任公司负责，冷却水系统在吉隆盛世公司的精心调整下指标正常。
5、自动门维保工作由北京金晓智工贸有限公司负责工程，一台自动旋转门、十台电动门在金晓智公司的维护下，运行基本正常，虽然故障率较高，但金晓智公司的服务态度较好，及时率较好，能用最短的时间处理好发生的故障。
6、电梯维保工作由上海三菱电梯有限公司负责工程，十一部电梯在三菱公司的维护工程下运转正常，在年检中得到了技术监督局检查员的认可。
7、扶梯维保工作由蒂森电梯有限公司负责工程，一部电梯、四部扶梯在蒂森公司的维护工程下运转正常。
8、消防报警系统维保工作由北京华祺洋消防公司负责工程，大厦的消防报警系统在华祺洋公司的工程下功能正常，在12月22日的消防联动检测中效果良好，充分的体现了华祺洋公司优秀的专业水平。
9、停车场维保工作由北京兴中昊公司负责工程，停车场收费系统故障率较高，管理处多次组织兴中昊公司，参加由我部牵头的设备故障分析和研究落实整改措施的专题会，并责成设备维保单位分析故障原因，制定和落实整改方案，通过整改近日故障率已有大幅的下降。在每次维保工作中我部各专业都安派技工全程跟进维保情况，相关专业主管进行抽查工作，保证设备始终处于状态，并促使了维保单位的工作的质量得到了改善和提高。
三、能源管理
1、为了提倡节约能源、降低能耗这一原则，我部对大厦外立面灯带、空中花园照明、室外景观照明、水景水幕的启闭时间制定严格的计划，并安排专人负责检查、巡视，确保各项工作能够按计划进行实施。以上工作的落实，达到了节约能源并降低维修成本的目的。
2、在空调系统的冷热转换工作中，前期准备充分，对每一项准备都是按照时间的节点，明确分工，落实到每一个人，使大家都能按计划来完成工作，确保了大厦能按时供冷、供热。在供冷、供热季节中，根据天气的变化及时调整供冷、供热的温度，对大厦内不同的区域进行了及时的调节，尽的努力避免了楼内冷热不均的现象。从而减少了冷机、锅炉、水泵、冷却塔开启的数量，节省了用电及天然气，直接的为公司节约了资金。
3、能源消耗统计
20xx年电费共计交费为62820xx元，其中客户交费4008385.61元，物业自用实际交费2273654.39元；20xx年电费为4931239.98元，其中客户交费2836389.65元，物业自用实际交费20xx850.33元。20xx年大厦自用电费用在总体用电负荷增加的基础上相比20xx年全年略增了178804.06元，与20xx年比20xx年增加的用电费用大幅降低。
主楼20xx年用水37143吨，费用为226572.30元；20xx年用水48524吨，费用为295996.40元；今年比去年用水费用增加11381吨，费用为69424.10元。
配楼20xx年交费20xx64.80元，其中包括20xx年4月16日补20xx年、20xx年用水26845吨，费用150332元。
20xx年锅炉供暖共用天然气526817立方米，费用为1027293.15元；在总结前一年供暖工作的前提下，我部对07年年供暖进行了调整，20xx年锅炉供暖共用天然气463491立
方米，费用为903807.45元；20xx年比20xx年少用天然气63326立方米，共节省费用为123485.70元。
四、二装管理
本年度共装修23户，审图54次，竣工20户，未竣工3户。
消防二装改造18户，收取改造费290700元；空调二装改造10户，收取改造费180619.4元；两项共计收取471319.4元。
截止到12月31日，累计楼内已租售面积为95.90%，入住面积为93.70%，我部虽然面临的二次装修工作较多，在保证对大厦设备运行维护及对现有客户服务的同时，加紧了对二装图纸的审核工作，缩短了图纸的审核时间，由此减少了二次装修的施工周期，可以用最短的时间完成客户的入住。针对各客户所请的装修公司的施工经验参差不齐，我部人员严把质量关，在入场前针对可能发生的问题提前知会施工方，令其在施工中引起注意，确保客户能有一个装修较好的办公环境。因为大多数租户、业主对装修方面的知识了解很少，或是根本不懂。这就需要我们多了解这方面的专业知识，尽可能的为业主、租户提供多一些的服务。给业主、租户留下良好的印象，为今后物业管理处物业费更好的收取工作打下良好的基础。
五、员工的培训考核工作
1、我部针对大厦各系统、各设备的不同，修改并细化了作业指导书的内容，此次主要有高压开关柜操作及巡检作业指导书，卷帘门工程作业指导书，擦窗机操作作业指导书等20篇。在完成作业指导书修改后，我部按专业的不同对员工进行了作业指导书的培训工作，培训后我部对员工进行了两次理论知识的考核工作，在作业指导书考核中使员工加深了对设备的了解，提高了员工的责任心，增加了团队的凝聚力，为今后设备正常运转及报修服务工作奠定了良好的基础。
2、我部与维保公司联系并组织技工学习了相关设备的特点及操作程序，通过专业人员细致的讲解，技工对设备的性能有了更深的了解，培训后技工普遍反映效果较好。在培训后我部针对各班组、各专业的不同，对技工们进行了考核工作，经考核效果较好。今年外请维保公司培训共5次，分别是直饮水机组、锅炉、消防报警系统、楼宇自控、冷水机组。通过培训达到了预期的效果，不但检验了员工的真实水平，也增加了员工对xx大厦设备的了解，为更好的完成设备运行工程工作打好了坚实基础。促使维保单位的工作的质量得到了改善和提高。
3、安排员工参加了国贸公司组织的培训和管理处的相关培训工作，主要有消防应急预案、入室维修服务、礼仪礼貌等培训。通过加强对员工的培训能够在遇到突发事件时，可以统一
思想、统一认识，有计划、有步骤的安排工作并能用最短的时间完成所发生的事件。
六、配合开发公司的工作
我部配合开发公司工程部陆续对结构加固、停车场设备、玻璃隔间墙、燃气报警系统、隔栅灯、配电箱、电缆桥架、玻璃幕墙工程、铝合金窗、钢结构工程、电线电缆、动态平衡调节阀、锅炉、金属软管、换热器、水电安装工程、消防应急电源、方砖步道工程、石材、风机盘管、热风幕、灯箱广告、母线差接箱、石材安装工程、水泵的尾款支付进行了检查、确认。此次尾款支付会签工作的意义深远，我部人员在对上述工作的落实时，又对大厦内系统设备有了更深的了解，为今后各系统设备的正常运行及维护创造了有利条件。
七、大厦设备设施的查验工作
我部根据公司及管理处的安排配合技术支持部对大厦设备设施进行了全面的复验工作，在复验的工作中，我部在保证对客服务工作的同时，克服了各专业人员缺乏的问题，比较圆满的完成了设备设施的查验工作（消防联动设备不在其中）。在此次查验中共有166条问题，我部需要整改的约有101条，为此公司组织了专题会，讨论整改问题，会后我部根据讨论精神，拟定了一份整改方案，报请公司批复，在公司未进行批复的同时，我部已先行对一些常识性的问题进行了整改工作。
12月份，根据公司要求对大厦消防系统进行了整体的测试、评估工作，此项工作由我部牵头，在大厦消防报警系统维保公司、安保部、客服部等相关部门的大力配合下，组织内部人员和维保公司研究制定了大厦消防报警系统联动测试的实施方案。我部安排电气专业、设备专业人员及时跟进报警设备的检查、试验工作，并于12月22日，顺利完成了本次消防联动测试工作，为公司下一步进行的消防系统整体评估工作提供了真实数据。
八、报修、巡修的处理工作
20xx年1月1日至12月31日，累计报修2111起，已全部落实完成。20xx年累计报修2518起，在入住率增加的情况下，今年比去年维修量减少407起，这主要的原因是我部总结了去年存在的问题，做出的整改，按相关专业划分了责任区，加强了巡修工作，减少了公共区域的报修工作，并可以为其他部门减少了一些工作，并且相应的提高了物业服务水平。
第三部分：工作中存在的不足、发现的问题及采取的措施，以及取得的经验体会
1、内部管理方面
a、在大厦工程设备设施的核查过程中，涉及到我部管理的问题约有101项，通过本次设备核查工作，充分暴露了我部在管理过程中存在的深层次的问题，各专业内部维保工作质量不高，维保人员存在拖、瞒等原因，这些问题我部将会在20xx年的工作中重点解决，尤其是规范设备设施的管理工作将是今后不断加强改进和完善的重点工作。
b、机房、竖井的巡查、清扫频次与力度不够，针对这些问题经理及主管将不定期的对机房、竖井进行了检查，从更高的眼光来检查设备运行情况及环境卫生的保持情况，以保证设备的正常运转。
c、在实际工作中发现我部部分人员的理论水平及实际操作能力有待提高，针对以上问题我部在今年已着手进行了，发现培训力度仍然不够，今后会加强技术业务的学习和培训工作，进一步提高人员素质和业务水平，使全体人员都能达到相对的水平，为更好的维护工程工作尽职尽则。
2、设备方面
a、安防监控设备因相关方面原因造成部分设备一直以来未处于正常的工作状态，设备故障率较高，维修及时率较差，我部将重点跟进，努力抓好落实解决这些方面的工作，力争在一段时间内使设备存在问题得到有效的处理和完善，保证设备的正常运转。
b、机房内的基础工作有待提高，主要体现在标牌、标识的制作粘贴工作及机房环境的整改工作，力争在近期完成。
c、大厦工程设备设施核查工作完成后，发现部分设备设施需要整改，我部将按照公司的指示进行相关方面的整改工作。
第四部分：新年度（20xx年）的工作设想
经过对过去一年工作的回顾，我部明年会大力提倡团结、合作、主动、求实的工作作风，提高对客服务意识及理论和实际动手能力的培训。在日常工作中做到，计划周全、布置细致、安排合理、增强凝聚力，踏踏实实地做好每一项工作，使我部的工作上一个新的台阶。以下是我部的一些想法：
1、按照公司的要求建立一套科学有效的设备工程计划，用规范化管理代替经验管理，保证设备设施的完好率。
2、完善内部分工，明确各负其则的规章制度，并有效的进行组织落实。
3、将节能减排工作的意识深化到每名员工心中，来为企业带来良好的经济效益。
4、招聘时严把引进人员的工作经验，技术水平和专业资质的审核，有效提高专业人员的整体素质。
5、通过培训提高现有人员的自身素质和职业素养，树立良好形象。
第五部分：对公司（或部门）管理的意见或建议
为能够更好的为客户提供周到、细致服务的同时，我部听取了部门基层员工反映的一些情况，有以下问题请公司参考：
1、建议公司协调开发公司将工程各专业系统的竣工资料加以完善，为部门内部的设备
管理工作创造有力条件。
2、建议公司对本市同等写字楼的薪资标准进行调研，已确保技术工人的稳定。
3、建议公司协调b2餐厅非办公时间的饭菜质量、价格问题。
4、专业证书的考核、年检、报销工作公司应有相应的措施。
一年来，在公司各级组织和领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，物业公司经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。 现将20xx年物业公司各项工作总结如下：
一、经营管理情况
1、完善各项规章制度，建立内部管理机制 物业公司经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的《岗位工作质量标准》、《效绩考核制度》、《员工奖惩》、《物业经理工作制度》、《客服工作制度》、《收费管理制度》、《效绩考核制度》等规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，为了建立完善的内部管理机制，采用“PK”的方式，激发团队的战斗力。到户县工业园区及其他物业公司学习参观，在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况，对经营班子及各部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。
2、 公司上下团结务实，服务意识显著提高 物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。我们首先从思想政治工作入手，发挥党、团员、工会积极分子的模范带头作用，带领全体员工转变观念、开展理论学习、加强业务培训，使员工的服务意识和自身素质得到不断提高。公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围；其次，为了能够在服务质量上更上一个台阶，物业公司加强了内部培训工作，按部门、形式、性质等不同合理分类培训，极大促进了员工的业务素质；第三，重视参加和开展形式多样的外部培训活动，在积极参加公司组织的聚成培训、使公司的管理队伍更加强大。同时根据公司特点和性质定期或不定期的开展班会早会、安全消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到提高；第四，狠抓各项规章制度的落实，促进工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实实施的《效绩考核工资》我们下了极大的功夫，考
物业公司年终工作总结
核部门的同时管理人员也要接受考核，起到了相互监督作用。实施以来，员工的工作作风和服务意识、工作效率有了显著提高；每天晨会对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因，制定计划限期完成，使各部门的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。
3、精减人员、节能降耗，管理效益明显提高 物业公司领导班子清醒的认识到在开展业务前，只有通过加强内部管理、加大成本监控力度，才能减少企业亏损、提高企业效益。采购工作是节能降耗的关键环节物业公司实施了严格的监控制度，要求外购材料必须两人以上，常置易耗品必须建立供货厂家详细资料并建立长期供货关系，第三，为了降低费用，取消管理人员工作餐后改为部分补助就餐。第四，开展修旧利废活动，办公用品严格控制,还做到不必开的灯不开、能少开的少开做到人走灯熄、水停，并用奖惩规定加以约束；修门窗、挂门帘等保暖措施达到了降低成本、提高效益的目的。
二、精神文明建设情况总结：
1、根据公司的要求和实际情况成立了物业公司精神文明；抓管理、促效益、塑形象、求发展，物业公司结合工作实际组织了演讲会。演讲同志从自身岗位出发，就物业公司如何求真务实、坚定信心地开展各项工作，如何围绕增加新的经济增长点和促进企业经济效益这个中心去开拓工作思路，如何以创新的理念推动物业公司的对外发展，提出了各自的观点，不仅使全体员工从中受到了极大的教育，提高了思想素质和服务意识，同时，也使物业公司经营班子和各级管理人员受到了极大的启发，对团结全体员工、增强企业凝聚力和发展外向型服务思路起到了积极的作用。
3、物业公司积极参加印包基地举办的各类活动，还主动开展了丰富多彩的业余文体活动，物业公司积极组织、动员广大员工报
名参加编排舞蹈、演唱歌曲，通过精心准备，在公司举办动员大会上节目中获得了优秀奖；物业公司举办员工生日联欢会，让员工感受到了企业的温暖，为维护企业协调发展和员工队伍稳定起到了极大的作用。
三、各部室工作情况总结
为进一步改进物业公司工作作风，提高服务意识，规范员工言行，提高工作效率，人事行政部起草了十几项涉及劳动纪律、环境卫生、会议、培训等内容的规章制度。
1、由于物业公司不仅肩负着园区的水、电、暖供应，同时还肩负着公司的综合治理、环境绿化等工程部门管辖的工作，外协工作十分重要。保安部编制大、人员多，工作责任重，人员素质参差不齐，为工作的正常、有序开展带来了很大困难，因此今年的工作重点放在了提高员工素质、加强业务培训上。
2、招聘新员工以充实保安力量，同时，对素质较低、意识较差的保安进行再培训，不合格的给予辞退，使保安队伍整体素质得到了较大提高；为切实提高保安部管理人员的能力，保安部通过公司及部门的多次培训和教育树立了良好的服务意识，促进了工作的积极性和主动性，能够及时发现并处理火灾隐患，面对顾客不公正行为时能以大局为重，骂不还口，树立了物业公司的服务形象。 因保安部还肩负着公司保卫部的职责，故在安全保卫、综合治理、安全生产、消防安全等方面也做了大量的工作，为增强物业公司的消防意识和安全生产意识，保安部负责人分别对各
入住公司进行了消防知识培训和各种紧急事态的处理方法，并经常进行安全工作检查，对不符合安全标准的地方限期整改，对维护园区安全起到了重要作用。
3、保洁部的工作范围大、任务重，但为维护园区的整体环境，保洁部负责人通过不断加强培训和进行思想教育，在人员没有增加的情况下仍然保持了高质量、高要求的保洁标准，同时通过班前班后会形式进行工作的计划和总结，及时发现问题、解决问题；为适应新形式下保洁工作的需要，保洁全年进行了两次大规模的有计划、有重点、综合性的培训活动，使全体员工认识到在做好本职工作的同时还必须加强文化素质的培养，只有素质的不断提高才能使对内提高服务质量和服务意识，对外树立服务形象。根据物业公司的整体发展规划，保洁部在对外服务上先走出了第一步，通过扩大服务领域、楼宇内清洁、办公区域卫生环境维护等，为物业公司寻求新的亮点迈出了步伐。
4、 工程部的工作主要是保证的正常供电、供水、供暖和空调以及物业公司所管理设备的保值、增值和正常运转，同时还承担着各子分公司公共区域、办公区域的水、电、暖、照明等修补工作，另外还协助公司建设部进行对园区的施工改造和工程验收维修等工作。配合建设部完成了多项施工改造及善后处理工作，修复了大量的跑、冒、滴、漏等故障；对前期工程遗留的主下水道堵塞、阀门漏水等问题进行了根治和处理。在完成公司正常业务的同时，工程部还积极配合各子分公司、商户进行经营场所的改、
20xx年转眼即过，在过去的20xx年,是极不平凡而又富有挑战性的一年,面对物价指数上涨、社保基数上调、最低工资增加、住房公积金增加以及困扰行业的“用工荒”等问题，我公司克服了重重困难。在复杂多变的市场经济条件下,经受住了严峻考验。一年来，大管家物业管理人勇于实践，奋力拼搏，搭建了坚实的发展平台，使物业管理逐步向科学化、规范化、标准化、专业化发展。
回顾大管家物业公司一年来的工作，有付出、有收获，有汗水、有成长。我公司从年初开始紧紧围绕“执行服务质量体系”的年度主题，坚持员工与企业同发展、共进步的核心理念，依托全体员工的积极投入，紧张有序的开展着各项物业服务工作。通过实践与探索，创新工作思路，强化内部管理，严抓品质服务，提升整体质量，努力适应新形势下物业服务工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。经营上总体实现收支平衡并略有盈余，基本走在了健康的发展轨道。为后续的发展奠定了坚实的基础。
现将20xx年工作开展过程中存在的不足及改进措施总结如下：
一、总体服务质量不高
物业公司的经济效益与其服务质量是相辅相成，密不可分的。良好的服务质量可以促进物业费的收缴工作得以顺利进行。反之，则不然。而有效的品质管理又是服务质量提升的有力保障。20xx年，大管家公司的年度主题是“执行服务质量体系”，从年初开始，公司就组织职能部门制定了公司各管理处绩效目标考核标准，细化各项考核指标及考核办法。并在各个管理处中推行由管理处自行组织的考核和公司组织的每月检查相结合。但是在推行的过程中效果不是很好，质量不高。具体体现在以下方面：
1、由管理处组织实施的考核制度存在走过场现象。个别管理员针对每月的考核，没有严格按照体系文件的要求认真进行检查，而是为了应付公司，对于检查敷衍了事，导致考核制度成为走过场，这种情况发生主要是由于管理处主任、主管对于检查的认识不深造成的。2、管理处组织、实施的考核次数和力度不够，甚至个别主管因为手中工作事务繁多，放松考核标准或者草草了事。
3、管理处组织实施的检查存在不足现象。为了快速推行考核质量体系，迅速纠正管理处的不正规现象，提升整体工作质量，公司对管理处提出了具体的量化标准，公司要求每月不定期对管理处主任进行工作检验，依此类推，管理处主任应对各部门主管进行考评。这种情况主要由于管理处主任没有认真学习公司体系文件所致。
4、由公司职能部门在针对管理处月度绩效目标计划的检查、核对不够认真。按照要求：在检查时，应依据管理处月初的月度绩效目标计划逐项查阅相关的记录、表格及相关资料等，并依此给出相应的考核分值，但在实际检查时并没有得到很好执行，导致部分考核得分出现虚高或无分。
5、针对检验结果，公司在确定该管理处当月月度绩效目标得分时，因考虑到扣分需扣部分工资，为了不影响管理处的工作热情，出现酌情给人情分的现象。
以上情况的出现，导致公司20xx年没有体现出更好的效果。在20xx年的工作中，公司首先，通过组织学习体系文件的相关内容，提高管理处主任对之的认识；其次，就是体系的具体细节、要求等加强培训，使管理处主任能够掌握；再次，在实施检查的过程中要求职能部门认真、逐项的进行检查；最后针对检验结果，将不再考虑体系执行接受期的问题，严格根据结果给出实际分值，该扣工资的决不加人情分。
二、多种经营思路不宽
由于象山近年连续上调最低工资标准、上调社保基数、增加住房公积金、增加企业纳税等因素，使物业管理企业运营成本大副飑升。物业管理本属微利行业，因此以来物业管理企业都在面临巨大的经营压力。类似于我公司现接管的“御香苑”小区虽不是自己开发的小区也承担了一定的社会责任，该小区住宅面积总共才10000多平方，配备12人。麻雀虽小，五脏可俱全，加上未售出套房过多，开发商又不情愿支付物业服务等等因素；如此一来就造成了“其实不想走，其实我想留”但又不得不考虑经营成本的现状。怎样营造较好的生存环境，减轻公司的经营压力成为衡量管理处经理或主任工作能力不可或缺的重要指标。节流毕竟有限，开源才是根本，公司也把拓展作为20xx年的年度任务之一，旨在通过规模扩大、资源共享实现效益提升。
三、员工培训落实相对欠缺
在20xx年初制定年度工作计划时，公司的各部门、各管理处都作了详实、具体的年度培训计划。然而培训的效果却不是很明显。纠其原因，主要体现在两点：一是培训的内容和培训的过程没有做到内容贴近实际，过程不够生动；二是培训计划在年度工作的开展过程中没有得到较好的落实。加强培训、提高员工素质是促进员工成长提高服务质量的最佳途径，因而培训工作是我公司20xx年的重要任务之一，对物业公司来说具有极其重要的战略意义。
如何做好培训这个科目？认为：首先要明确人员培训的目标，从总体上来说，培训的目的是提高人的素质。企业员工培训的目标就是“培训为物业公司的发展服务，培训与管理处的具体服务结合”。其次明确人员培训的内容，培训的内容因人员所处的不同职能部门和不同级别而会有很大的差异，但一般来说，培训内容包括以下两个方面：
1、思想道德教育。应把树立企业形象、企业使命、企业愿景、企业核心价值观、职业道德、服务规范、工作纪律作为培训的重要内容。让员工充分理解企业的经营理念、工作守则；
2、掌握工作技能，包括体系文件内的规章制度、操作流程、岗位职责等等。再次明确人员培训的方式，可以按不同手段来划分；最后是加强考核的环节，培训的内容和过程只有通过考核的环节才能有效的检验，因此在20xx年的年度工作计划制定中，检查阶段性考核的次数和通过率也位列其中，如果管理处、职能部门的培训没有考核记录或通过率不高，将直接影响年底的年度考核。
四、企业文化沉淀不够
企业文化是指一个组织由其价值观、信念、仪式、符号、处事方式等组成的其特有的文化形象。它包含经营哲学、价值观念、企业精神、企业道德、团体意识、企业形象、企业制度、文化结构、企业使命等方面。良好的企业文化为员工创造良好的就业环境，激发员工的工作热情、使员工能够在身心愉悦的境界下创造性的开展工作。我公司虽然早在20xx年就创立了完整、客观、特有的企业文化，却没有得到更好的推行。为了有效的提高企业员工对我公司企业文化的认知，公司要求每周五中午公司中层以上管理人员对企业文化进行理解和执行，然后带领其他员工领读企业文化。同时要求各管理处在集体场合包括员工大会、各类培训中穿插企业文化，从而加强公司各级员工对企业文化的认识，继而达到理解、执行的目的。就管理人员而言，对企业文化的推行更要走在基层员工的前面，如果连管理人员都不能做到掌握企业文化的精髓，哪还奢望其他员工推行只能是痴人说梦，然而现状是个别管理人员别说掌握精髓，就连简单环节都做不到，何谈推行？下面的员工又怎样看待？现以为，首先从管理人员开始，每个人都从理解企业文化上下功夫，尽快让自己先行掌握企业文化，推行时敢说向我看齐，利用各种环境、各种时段，努力通过身体力行创造良好的企业文化氛围，使物业公司的企业文化成为人们津津乐道的亮点。
五、基层队伍不够稳定
综观20xx年管理处的人员流动性过大，公司耗费人力、财力不间断的招聘人员、培训人员，上岗后慢慢的流失。虽然这当中也有部分特殊原因、行业普遍流失率高等客观因素，但更多的还是体现了管理处主任及管理人员打造和创建团队核心凝聚力的能力欠缺。基层队伍的不稳定给管理处日常工作的开展造成了极大的困难，整体服务亦随之下降，业主满意指数也因此而受到影响。
在团队建设，打造核心凝聚力方面首先得学会对员工的充分尊重，不懂得尊重一切将无从谈起。这种尊重不是来自“人人平等”，而是来自“人总有比自己强的地方”，而且这种尊重是看的见、感觉的到。比如谦虚、守信、虚心、平和、授权等等；其次是沟通，通过沟通把情况了解上来，把影响施加下去。要懂得拉近话题、融洽气氛、了解需求、施加影响。接着就是服务，这是团队建设的核心。要把发号施令、监督等字眼压下去，更多的想的是对团体的责任，要更多的关心下属员工的工作及生活，让员工感受到集体的温暖。激发员工共同努力把工作做好。下来就是要做到奖勤罚懒，充分运用激励和惩罚手段，要对事不对人，处理公平，让下面的员工心服口服。尽量少用惩罚，多用激励，而且激励更多的是精神层面上的最有效的是对员工真诚的尊重和信任、充分有效的授权和对成绩及时的肯定。“士为知己者死”，虽然有些夸张，但作用决不可低估。最后，也是最重要的，就是导向问题，要把握好前面的种种都是为了这个环节，把前面几项的作用进行综合提炼，产生出合力，达至保持队伍稳定、提升团队凝聚力、战斗力的终极目标。如真能做到这样，20xx年管理处乃至公司的整体团队建设将上升到一个崭新的台阶。
20xx年10月5日，***物业进驻**前湖校区，这一学年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改善了公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业管理团队，建立了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序；构成了服务与管理相结合的专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕方法规划、品牌建设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。
方法规划
对物业管理的理念进行方法性的转变。
天健物业自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一向在沿伸，同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以用心的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。
品牌建设
品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业管理服务的质量作为公司经营的首选目标。
一、贯彻按ＩＳＯ体系的有效动作
公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想到达的目标，以最适宜的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把透过ＩＳＯ9000和ＩＳＯ14000的审核为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。
二、构成以客户满意为中心的质量体系
自公司进驻开始，一向把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续贯彻实施和改善服务质量，提高服务绩效。
三、建立天健物业零缺陷的目标
公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷；操作零缺陷；设备零故障；安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好到达需求的各种准备，用心预防可能发生的问题。
内部管理
一、人力资源
人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但今年年初，为了提高公司的竞争力，我公司用心开展员工知识培训，使员工成为“一专多能”且到达了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，个性是对管理层进行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。透过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。
目前，公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备，专业潜质，综合潜质出众的专业人才；能出谋划策的企业策划人员等，给公司的发展带给了广阔的空间。
二、规章制度
入驻之初，因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。按照“以法为据，有约可依”的原则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，带给了依据。
三、维修方面
去年学生入住之初，因赶工期，四栋学生公寓可谓是以超常规的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今，我技术维修部共计收到师生报修单4200多份，。可因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存在的问题。现我处已承诺做到“小修但是夜，大修但是三”的服务承诺，可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。但我公司还是竭尽所能去维修，个性是公寓内寝室之间电线错乱的问题，在催修厂家无效的状况下，我公司维修人员用六天六夜时刻全部调好，用实际行动解决了师生的怨言。近日，我公司又一口气换下了四栋公寓XX多盏灯炮以及300多个水龙头和几十个冲水阀，使公寓内的配套设施的维修完好率到达了98％以上。
四、保安方面
1、XX年，在全体保安人员的共同发奋下，圆满完成了师生入住的安全防范工作，但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷：配套设施过差，人员素质过低，专业知识不足等。为此我公司于今年年初进行了一场保安大革新。首先，实行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套设施，购置保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶。
2、保安工作始终贯彻校领导的外松内紧的方针。因学校处地的时刻、环境比较个性。我公司严格实行来访人员登记制以及凭证出入制。从去年至今，我公司共登记来访人员50000多人次，确保了学生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会，进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从去年至今，共进行了六次专业知识培训，二次消防知识学习以及一个多月的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制。奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。
4、在外来人员管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，一律实行来访人员登记和扣押有效证件制，且进行不定期的巡逻，确保了公寓内学生生命财产的安全。同时因建设初期的施工较多，我们对违章搭建也进行了处理，规范和控制来访车辆，创造了一个安全、安静、优雅的学生公寓环境。
五、保洁方面
1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫公寓大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净的居住环境。
2、我保洁部实行严格的考核办法，采用师生监督制和打分制，每月实行四次，确保工作的力度。同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果。
六、其它方面
从去年至今，我处共捡到手机两部，钱包9个，现金1000多元，校园卡200多张以及超多的衣服和鞋子。得到了师生的一致好评。同时，我公司又实行便民服务，带给打气筒，免费让学生打气，免费开锁，8次送生病的学生去医院看病，10余次为学生爬窗户开门等。
信息沟通
一年来，我公司的信息沟通经历了从空白到完善的大飞跃。我公司目前有以下渠道与师生进行有效的沟通：
1、在每栋设立意见箱，让师生对我们工作或态度有意见可提。
2、发放意见征求表，我们给学校的有关机构发放意见征求表，让他们对我们的工作进行监督和指导。
3、召开学生座谈会，从去年至今，我公司共计召开了六次学生座谈会，从中我们得到了宝贵的意见和推荐。今后，我公司还将继续召开此种会议。
4、公布投诉电话，如果师生对我公司的员工有什么不满意能够直接拔打电话向我管理处投诉，我们力求给师生一个满意的答复。
5、设立回访制，坚决实行回访时刻不超过24小时。
6、建立面谈投诉制，师生如有什么不满意可直接向我管理部面谈投诉，我管理部将会在第一时刻给师生答复，且答复时刻不超过12小时。
服务绩效
一向以来，我公司秉承“客户是上帝”“业主至上”的原则，立足“一切为了您，为了您的一切”，实行微笑服务。力求您的事就是我们的事，您的小事就是我们的大事，您的满意是我们永远的追求。尽忠尽职，服务师生。
结束语
我们知道，虽然在这一年里我们取得了显著的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足，公司专业性不强、单一的经营方式、过高的成本将是我公司致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，在新的一学新里，我们将透过吸取教训、总结经验、借鉴学习的方法提高自己的专业水平，提升物业管理的品位，满足业主及使用人的要求，实现天健物业的腾飞。
*年，在团体公司的正确领导及鼎力支持下，在公司领导班子的率领下，面对激烈的市场竞争和全国范围内抗击非典的严峻形势，公司全体员工连合一致、开发朝上提高，牢牢环抱年初订定的工作目标开展工作，取得了抗击非典和经营成长的全面成功，治理工作持续改进，办事品质稳步晋升，全年实现主营业务收入共计9669万元，较上年同期增长23%。税前利润、净利润分手比客岁进步14.4%和8.8%，圆满完成团体公司下达的各项经营指标。
一、全力共同团体地产开拓，小区治理品质赓续晋升
今年，为了共同团体的物业成长，公司调剂了成长战略，奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进团体开拓物业的办事品质”的思路，适度放慢对外拓展速度，集中优势资源确保为团体开拓的杰作楼盘提供配套的杰作物业治理。为此，公司进行了一系列的调剂：首先强化了领导分工，由总司理直接分管、各副总帮忙介入团体开拓物业的治理办事工作，并专门设立了团体开拓物业周工作例会制度，缩短发明问题和办理问题的周期；优化人力资源配置，更换部分治理处负责人；出入实行“取之于团体物业，用之于团体物业”的政策，作为整体不提利润要求。同时，重点抓好以下几方面工作：
第一，抓好制度扶植。订定“封闭式治理规范标准”，以团体开拓物业小区为试点，并向各全委小区全面推广封闭式治理；增强对各小区的平安评估，对小区内易攀爬部位实施平安警备，采取各项防攀爬步伐；实行治理处主任—平安主管—分队长的平安治理组织架构，平安总监—平安治理部—平安主管垂直领导，通过测评稽核肯定平安主管人选34人；通过理论稽核和现场实操，从114名保安主干中肯定分队长人选76人；依据工作岗位的变更，合理调剂，分流保安主干18人，为平安治理工作迈上新台阶打下了坚实的根基。
第二，调剂保安培训重点，强调保安的敬业精神和纪律性，以及对值班时各种变乱的处置惩罚规范，分外是外来人员车辆治理及各类非常环境的处置惩罚法子。全年保安培训光阴达126小时/人。
第三，增强对保安工作和生活的关切。对保安工资实行了大幅度的调剂，办理了保安的社会保险问题，均匀增幅达200元/人·月；同时投入20余万元资金，完善保安宿舍物品的配置工作；开设公司职工食堂，办理队员的吃饭问题；配置了报纸、金地期刊、金地物业报、金地保安园地等报刊杂志，极大地富厚了保安员的业余生活。
第四、严肃纪律和反省处罚。果断执行请销假制度，防止私自外出；实行严格的查岗查哨和晚点名制度；加大反省督导的力度，查处睡岗26人，脱岗13人，其它违纪31人；增大处罚力度，受处罚70人次。
今年，公司全面强化“以业主为中心”的办事意识，率先在深圳业内提出并推行“7Ｘ24”办事模式，力争最大限度地满足业户需求；推收支户维修免费办事，团体开拓物业全年上门维修4107次，获得业主的好评，大大进步了业主对小区办事的满意水平。公司全年组织了15次有关职业技能和行为规范培训，共28项内容，培训课时达56小时/人。据团体公司三季度对开拓物业进行的查询访问，业主对我们维修办事的满意水平达到了100%。
在贩卖共同方面，筹办成立上海、武汉分公司和深圳治理部，降服非典艰苦及异地资源缺乏问题，全力投入深圳翠堤湾、北京格林小镇和国际花园、上海格林春晓和春岸等项目的前期参与和贩卖共同工作，全面展示金地物业治理优越形象，满足团体地产贩卖共同工作的必要。
今年，针对北京格林小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充足到治理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员介入和组建应急维修队，在地产客服中心统一调整下统一工作，全力介入地产维修整改工作，使小区工作各项治理步入正轨。海景方面，积极共同地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，削减到目前的2块（字朝里放置于阳台内），最大限度地低落了在社会上形成的负面影响，削弱和克制了对翠堤湾的贩卖工作产生的不良影响，有力地共同了地产公司的品牌谋划和贩卖工作。翠堤湾方面，面对贩卖、入伙、装修、业主生活同时并存的情况条件，公司全力以赴提供一流的贩卖现场治理、入伙前与业主的主动沟通及规范的入伙手续解决、办事导向的装修治理，尤其是超前做好繁杂情况下的封闭式治理和快速反映的维修办事，使已入伙业主的生活成为潜在客户看得见、摸得着、信得过的匆匆销样板，使得翠堤湾在5月份便基础完成了全年的贩卖任务。
今年以来，翠盈嘉园、芳邻等6个小区先后成立了业主业委会，金地花园业委会完成改选。金海湾、金地花园、金地翠园等9个治理处完成了物业治理合同的续签工作。金地海景顺利通过平安文明小区的复检工作；翠堤湾、彩世界、太阳新城小区通过市级平安文明斥候小区的考评；彩世界通过深圳市物业治理示范小区考评；嘉多利花园通过广东省物业治理示范小区考评；公司通过质量体系认证复审，同时被沙头办评为环卫工作斥候单位。太阳新城、嘉多利花园两个小区洁净工作实施外包；碧华庭居、金地翠园消防系统进行了外包。金海湾花园电梯签订了外包协议。为公司相关外包工作进行了有益的考试测验。
二、品牌鼓吹效应浮现
今年，为共同公司市场营销工作，公司切实加大了品牌鼓吹。依据“治理项目树品牌，顾问项目创效益”的思路，以开拓商、中介公司和物业治理同行为重点鼓吹工具，一方面打造塑造杰作小区，通过让客户参不雅小区以及接收业务培训等方法，亲身感想感染金地物业的治理，达到业务拓展的目的，仅金海湾花园，全年共款待公司、地产、团体、置业的参不雅跨越一百批次，参不雅人数近千人次，同时款待了来自西安、桂林、洛阳、南京、武汉、石堰等全国各地顾问单位物业公司人员的实习。另一方面，我们以报纸、广告、参展等多种形式，全方位进行品牌鼓吹。*年公司共出版《金地物业治理》报12期，均匀发行数量为11000份/期，发行范围普及27个省市。公司表里部网站在今年也进行了改版，全年共上传各种文章616篇，在报道公司重大新闻和紧张信息、展现公司业务规模和市场拓展方式、鼓吹公司业务类型和办事特色、反应员工思想动态和改进建议等方面施展了积极的作用。《金地物业治理信息》也于今年下半年面世，以每10天为一期的频度对外免费推出，目前阅读人次节节升高，反映热烈，要求订阅的与日俱增，公司的品牌获得进一步的推广。在11月底举行的住交会期间，我们款待了来自全国28个城市的43批客户，为来岁市场拓展打下了坚实的根基。
尊敬的老师和各位领导：
大家下午好！
我们本期的培训马上就要画上一个圆满的句号了，相信大家和我一样感觉受益匪浅，我今天冒昧的做个代表谈一下本次培训的感受。
首先我们要感谢十堰市房产局组织了本次第十六届物业管理专业知识的培训，能让我们从各地各个岗位聚集到这里来，一起进行这样专业的管理知识培训。其次，我觉得我们应该感谢我们的班主任程老师和我们的各位指导老师，在这短短的四天时间，教会了我们那么多实际运用的知识，现在请大家拿出我们的双手，把我们最热烈的掌声送给他们。
从事物业管理这个行业，相信大家大多是第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面很广泛，李老师和黄老师讲的很多具体的案例、法规和房屋构造等都是我们前所未知的，而通过此次培训，我觉得自己跟物业管理这个行业拉近了很大的一个距离。在指导老师对实际案例的分析下，我注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。通过此次培训，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。同时也学到很多道理：
一、对每一个行业都要进行全面的了解。
对于我们物业管理涉及了方方面面很多知识，必须要有全方面的知识构成，不仅是对物业管理理论和法规要有实际的把握，对房屋的构建结构和辖区管道走向以及管网图识等方面也必须熟知。只有我们明白哪些工作自己应该做，哪些工作自己没有义务去做，就像之前和李老师探讨的案例，4楼业主暖气管破裂导致2楼业主地板被泡，本身我们没有义务去给2楼业主维修的，我们可以予以他们帮助，但这并非是我们的义务。另外，如果我们连房屋构造图和辖区管网图都看不懂的话，那么在办理交接和以后管理的时候是很困难的。
二、服务意识比服务质量更重要
我们的物业公司要做的工作就是为业主创造良好的环境和优质的服务，让形象好的保安在门岗给每一台业主车辆敬礼和每一位业主微笑，这是很简单的一件事情，但是却能树立的良好的公司形象。对公司内部职员而言，员工主动地去找业主了解生活情况这种服务态度更会在业主心中树立更好的形象的，与每一位业主沟通起来，用和谐态度降低管理，这样对我们以后的管理工作会更起到更方便的效果。
三、现在是法治社会，我们要用法律法规来武装自己。
现在的社会法制越来越健全，从20xx年6月8日颁布《物业管理条例》以来，我们物业管理行业的腰杆直了，我们物业管理这个行业也正是被人们所接纳。再有业主进行无理取闹时我们也不会再像以前那样束手无策，而可以理直气壮的说这是我们应有的合法权益。还是我们之前探讨的案例，如果当时我们法律意识较高的情况下，我们可以这样和2楼的业主说：对于您的随时我深表同情，我们可以协助您联系4楼业主，如果您想索取赔偿可以到法院提请诉讼。只有我们的法律意识增强了，才能够更好的维护我们自己的合法权益。
通过这次培训，第一让我感觉到大集体的温暖，我们180多人聚在一起是十分不易的，但我们相互之间又那么谦让、那么和谐，感觉就像一个大家庭一样。第二使我对物业管理这个行业有了更深刻的认识，做好物业看似简单，实际上还有很长的路要走，要掌握专业知识，积累经验，良好的心态。我希望房管局以后会组织更多这样给我们提供学习的机会和平台，让我们更深层次的学习物业管理的知识，同时，相信大家也将会把本次培训内容融入到以后的日常管理工作中，把理论与实践紧密的结合在一起，就像李老师说的只要我们大家团结起来一定能够做一件大事，而现在我们物业管理行业正在一步步的崛起，就让我们一起努力让物业管理这个行业更上一层楼，让我们为物业管理行业明天更辉煌的崛起一起加油、一起奋斗！
一、完善各项规章制度，建立内部管理机制
通过对以往工作的分析、总结，物业公司经营班子达成共识：提高物业服务水平、扩大物业服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益是物业公司今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，切实提高物业管理水平是根本的基础所在，因此，必须建立完善各项规章制度和内部管理机制，明确管理工作中的责、权、利，使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务实避虚，一切工作都从实际需要出发、以解决问题为目的，扎扎实实的做好各项基础工作。为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和物业公司发展需要的《办公室工作质量标准》、《效绩考核制度》、《员工奖惩条例》、《值班经理工作制度》、《商户回访工作制度》、《投诉接待处理制度》、《办公经费管理制度》、《工资管理制度》、《考勤制度》、《会议制度》、《文件学习落实制度》、《效绩考核检查落实制度》、《员工培训制度》等十几项规章制度，并在此基础上加强各项规章制度的检查落实力度使物业公司的各项工作有计划、由方法、有依据、有目的的展开;同时，为了建立完善内部管理机制，我们采用“走出去、引进来”的方式从实力强、水平高的物业公司那儿“取经”，在汲取先进物业公司内部管理经验的基础上结合我们的实际情况，对经营班子、行政办公室每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确、具体的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各职能岗位工作的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。
二、公司上下团结务实，服务意识显著提高
作为物业公司，不断提高服务意识、服务水平和服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，在此基础上才能稳步提升物业收入，从而提高企业经济效益，树立良好的企业形象。为此，物业公司首先从思想政治工作入手，发挥党组织的战斗堡垒作用和党、团员、工会积极分子的模范带头作用，带领全体员工转变服务观念、开展理论学习、加强业务培训，使上自领导班子下至普通员工的服务意识和自身素质得到不断提高，公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围;其次，为了能够在物业服务的质量上更上一个台阶，在今后的物业资质评审中更上一个档次，物业公司加强了各类资料的查阅、收集、归档工作，按部门、形式、性质等不同合理分类、存档，极大方便了对所需材料的及时查阅和利用;第三，重视参加和开展形式各样的培训活动，在积极参加股份公司组织的各类培训、学习的同时针对公司内部各部(室)的工作特点和性质定期或不定期的开展升旗仪式、安全生产、消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到不断提高;第四，狠抓各项规章制度的落实，促进各项工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实在近期实施的《效绩考核制度》我们下了极大的功夫，在考核部门的同时管理人员也要接受《效绩考核检查制度》考核，起到了相互监督的作用，实施一个月来，公司全体员工的工作作风、质量和服务意识、水平以及有效投诉的处理率都有了显著提高;又如《晨会制度》实施后，每天晨会对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，使各部室的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良工作习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。
书香门第
