2017房地产估价师案例与分析真题模拟题

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黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?

标准答案：

这样确定估价结论不正确。因为：

1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。

赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;

2.赵某的`购房发票;

3.商品房预售许可证复印件;

4.其他有关房地产市场资料。

请问：

1.上述资料用于抵押估价是否齐全?

2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?

3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

标准答案：

1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价测算如下(节选)：

(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元

(二)年运营费用1.年维修费用

25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元

2.年管理费用

年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

=13068000×3%+500×50%=692040(元)

3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元

4.年运营费用小计

年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元

(四)估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元

答案：

(1)年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为;

22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元

(2)年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：

年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元

(3)年房产税、营业税及附加应为：11880000×(12%+5.55%)=2084940元

因此年运营费用应为三项之和：

年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元;

年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660元。

(4)估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：

估价结果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999万元