2016房地产经纪人《制度与政策》考点详解

　　商品房预售

一、商品房预售制度概述

商品房预售产生于20世纪80年代初，世界上有许多国家和地区也都有类似制度。1994年《城市房地产管理法》从国家法律上确立商品房预售许可制度，《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管做出了具体的规定。在存量住房尚未基本满足社会需求，且直接融资渠道尚未充分形成的情况下，商品房预售制度对解决住房问题发挥了重要作用。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达90%以上。

二、商品房预售的条件

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　城市规划修改

规划经批准后，应当严格执行，不得擅自改变。当出现某些不能适应城市经济与社会发展要求的情况时，就需要进行适当的.修改。

有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：

(1)上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的;

(2)行政区划调整确需修改规划的;

(3)因国务院批准重大建设工程确需修改规划的;

(4)经评估确需修改规划的;

(5)城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。