2017房地产估价师模拟真题

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　　一、单项选择(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。

A、价格

C、价格变动率

B、常数

D、时间

2、在比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。

A、交易情况

C、区域因素

B、交易日期

D、个别因素

3、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有( )。

A、甲高于乙

C、甲等于乙

B、甲低于乙

D、不可比

4、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。

A、甲大于乙

C、甲小于乙

B、甲等于乙

D、不可比

5、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。

A、9

C、15

B、13.5

D、18

6、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。

A、类似写字楼的客观收益

C、该写字楼的实际收益

B、市场比较法

D、无法估算

7、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。

A、取三者的平均值

C、任选其中之一

B、取三者的中间值

D、在三者的基础上综合分析决定

8、路线价法估价的第三个步骤为( )。

A、设定标准深度

C、编制深度百分率表

B、选取标准宗地

D、划分路线价区段

9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。

A、越高

B、越低

C、不变

D、符合客观实际

10、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。

A、4858

C、2700

B、5200

D、6264

11、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

A、1998年6月30日

C、重新估价的作业日期

B、现在

D、要求重新估价的委托方指定的日期

12、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为( )人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。

A、7935

C、8290

B、8260

D、7964

13、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元。此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。

A、100

C、63

B、42

D、77

14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为( )。

A、1.05

C、0.98

B、0.95

D、1.03

15、有一宗房产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为( )元/平方米。

A、3000

C、2914

B、2700

D、2500

16、土地资本化率RL、建筑物资本化率RB、综合资本化率RO三者之间的大小关系为( )。

A、RL < RB < RO

C、RL < RO < RB

B、RB < RL < RO

D、RO < RL < RB

17、与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。

A、均衡原理

C、竞争原理

B、预期原理

D、替代原理

18、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。

A、2660

C、2425

B、2294

D、2427

19、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为( )元/平方米。

A、2000

C、2100

B、1900

D、1905

20、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有( )。

A、自然寿命≥经济寿命

C、自然寿命=经济寿命

B、自然寿命≤经济寿命

D、无关

21、某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为( )万元。

A、1257

C、800

B、1571

D、1300

22、资本化率=( )+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

A、平均利润率

C、经济增长率

B、安全利率

D、银行贷款利率

23、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为( )时点的状态。

A、现在

C、过去

B、未来

D、B和C

24、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为( )。

A、f1

C、f1=f2 =f3

B、f1>f2 >f3

D、无关

25、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日为100)。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到1999年10月1日的价格为( )元/平方米。

A、1376

C、2558

B、2308

D、1055

26、一临街深度22.86米(即75英尺)，临街宽度30米的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/平方米，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为( )。

A、452.63万元

C、339.47万元

B、75.44万元

D、377.19万元

27、进行房地产估价，首先要有( )。

A、估价业务

C、估价对象

B、估价目的

D、估价程序

28、房地产估价的主要难点是( )。

A、市场行情变化不定

B、供需变化引起价格变化

C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握

D、影响房地产价格的因素影响程度不同

29、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为( )。

A、1468万元

C、1500万元

B、1333万元

D、1287万元

30、居住用途房地产的位置优劣，主要是看( )和安宁程度

A、周围环境状况

C、临街状况

B、繁华程度

D、附近是否有矿产资源

31、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与( )万元的货币等价。

A、2000

C、4000

B、400

D、10000

32、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的资本化率为6%，试求假设其土地使用权为50年，资本化率为8%下的价格( )。

A、3252元/m2

C、3565元/m2

B、3435元/m2

D、3343元/m2

33、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为：( )。

A、21225万元

C、2358万元

B、19854万元

D、20143万元

34、房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格

C、供给与价格

B、需求与价格

D、供给与需求

35、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中( )是龙头。

A、估价目的

C、估价时点

B、估价对象

D、估价目的和估价对象