2017房地产估价师经营与管理自测试题

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1、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资具有( 　)。

A.位置固定性

B.相互影响性

C.适应性

D.各异性

答案：b

2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( 　)。

A.变现风险

B.比较风险

C.资本价值风险

D.时间风险

答案：a

3、不考虑其他因素变化，利率调升，则房地产价值( 　)。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不能确定

答案：b

解析：长期利率下调，预期房地产投资风险降低。一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的`利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值;二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本;三是会刺激房地产市场的需求增长(居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加)，从而会带动投资需求上升。

4、房地产二手交易中房地产中介机构的活跃和兴盛，说明房地产市场具有( 　)。

A.异质性

B.弱流动性

C.不可移动性

D.适应性

答案：b

5、( 　)是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A.政策影响性

B.适应性

C.相互影响性

D.最高最佳使用性

答案：a

6、某市2006年新开工的房屋建筑面积为100万平方米，2005年末完工转入2006年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2006年竣工的房屋建筑面积为70万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为( 　)。

A.1.4年

B.l.9年

C.2年

D.3年

答案：b

解析：(100+30)÷70=1.9(年)。

7、产生房地产价格泡沫的基础是( 　)。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.过度放贷

答案：a

8、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( 　)。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.信息技术的发展和应用

答案：d

解析：“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“信息技术的发展和应用”属于技术环境因素。

9、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( 　)。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

答案：d

10、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( 　)。

A.成本导向定价法

B.购买者导向定价法

C.竞争导向定价法

D.市场导向定价法

答案：a

(一)赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?(8分)

(二)某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建—批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：

l.项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元;第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。

3.计算期(开发经营期)取20年。

请根据以上资料，完成下列工作：

l.编制资本金现金流量表(不考虑所得税)

2.若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。

(所有的投资和收入均发生在年末)(12分)